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华尔街见闻|同受市场追捧 物业管理与房产经纪龙头必有一战？( 三 )


3、和品牌口碑密切相关的业务 。 社区餐饮服务 ， 社区旅游 ， 社区早教等业务 。 凭借品牌的良好口碑 ， 如果企业又注意在专业能力方面积极积累 ， 物业管理公司或许有可能拓展这些领域的增值服务 。
相比之下 ， 房产经纪公司的优势领域 ， 则可能集中在：
1、和区域密度关系更大 ， 大密度规模化好处更大的业务 。 例如长租公寓业务 ， 物业管理公司的区域密度很难提供充足数量的不同小区的房源 ， 而房产经纪公司就有可能 。 当然 ， 房产经纪公司无法深入社区的问题 ， 使得品质房源的获得和推广比较困难——故而房产经纪公司开展长租业务 ， 最合理的模型是解决业主的空置期问题 ， 便利客户的找房 ， 而不是装修和提租模式（即我爱我家的相寓模式更为合理） 。 相比之下 ， 广告、家政等业务虽然也和区域密度相关 ， 但在比较少的小区仍可以展开 。
2、和大宗现金流关系更大的业务 ， 尤其是金融 。 中信认为 ， 物业管理公司开展金融业务 ， 缺乏必要的场景 。 物业管理行业的支付行为很难捆绑资产管理需求 ， 物业管理公司 的整体上也缺乏专业能力 。 房产经纪公司虽然也缺乏专业能力 ， 但房产经纪天然伴随着大量资金流动 ， 其中的个人融资和资产管理机遇值得深度挖掘 。
还有一些领域 ， 物业公司和房产经纪公司有不同优势 ， 未来可能展开直接的竞争 。 例如 ， 房屋装修伴随着房屋交易 ， 房产经纪公司可以为装修公司引流 。 但房屋装修又和物业管理密切相关 ， 物业管理公司对装修的监管 ， 以及售后服务的在地优势 ， 都可能便利装修业务开展 。 中信相信 ， 物业管理公司可能更加适合标准化的局部装修（例如更换门窗） ，而房产经纪公司则可能更加适合全屋装修 。
跨界交锋 ， 期待混业龙头崛起
泛地产服务市场正在经历前所未有的跨界竞争和品牌合作 ， 房产经纪和物业管理从最引人瞩目的两极切入 ， 凭借完全不同的优势 ， 可能切分家装、长租、社区金融、文教、旅游、充电桩等空间相关生活服务垂直领域的市场份额 。
房产经纪行业区域覆盖面广 ， 狼性文化和拓展意识强 ， 可能在一些领域占据先机；物业管理公司社区扎根深 ， 品牌信任度高 ， 时间对品质物业龙头可能更为有利 。 经纪行业龙头市占率很高 ， 水草丰美 ， 护城河宽广 ， 多元业务的拓展却未必容易 。 物业管理行业集中度很低 ， 提价不易 ， 护城河有待拓宽 ， 但增值服务的全布局已经初见成效 。
尽管中信十分期待龙头公司之间的跨界合作 ， 但管理风格、科技系统、服务频率等诸多领域的天差地别 ， 都可能造成房产经纪龙头和物业管理龙头竞争多于合作 。
和房屋相关的生活服务市场足够广阔 ， 足以诞生多个千亿以上市值的龙头 。
【华尔街见闻|同受市场追捧 物业管理与房产经纪龙头必有一战？】因此 ， 中信看好物业管理公司开拓增值服务业务的努力 ， 推荐绿城服务、保利物业、招商积余、新大正、碧桂园服务和永升生活服务；也看好房产经纪公司布局自身适合的长租等赛道 ， 推荐我爱我家 。


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