江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > 财经 > >

房地产|惠誉：确认中梁控股“B+”长期外币发行人评级，展望“稳定”



房地产|惠誉：确认中梁控股“B+”长期外币发行人评级，展望“稳定”
本文插图

久期财经讯 ， 7月28日 ， 惠誉已确认总部位于中国的房企中梁控股集团有限公司(Zhongliang Holdings Group Company Limited ， 简称“中梁控股” ， 02772.HK)“B+”长期外币发行人违约评级(IDR) ， 展望“稳定” 。 惠誉还确认中梁控股的高级无抵押评级为“B+” ， 回收率评级为“RR4” 。
中梁控股的合同销售规模与“BB”级房企相当 ， 这支撑了其评级 。 该集团的项目分布在中国五大核心经济区 ， 减轻了区域经济和政策风险 。 中梁控股采用快周转模式 ， 目标是在拿地后尽快启动销售 ， 从而导致净库存基数较低 。 加上对合资企业(JV)和联营企业的担保 ， 可能会增加中梁控股财务状况的波动性 ， 并对该公司的评级构成制约 。
关键评级驱动因素
地理多元化：截至2019年底 ， 中梁控股的458个房地产项目分布在中国五大核心经济区的142个城市 。 大多数是在三、四线城市 ， 这些城市的需求基本面比高线城市弱 。 中梁控股能够适应不断变化的市场环境 ， 并在过去18个月内增加了二线城市的业务;其在2020年上半年收购的土地中有62%位于二线城市 。 地理多样性的改善减轻了区域经济和政策冲击 。
强劲增长：该公司的权益合同销售额从2016年的160亿元增至2019年的990亿元 ， 惠誉预计这一数字将继续增长 ， 帮助公司成为中国前20名房地产开发商之一 。 中梁控股的标准化运营程序涵盖了其整个房地产开发价值链 ， 包括土地收购、营销、设计和产品线 ， 这有助于其快速扩张 。 其土地储备质量的改善从其上半年的平均售价(12000元人民币/平方米)可以明显看出 ， 2019年的平均售价为10300元人民币/平方米 。
低利润率有望上升：惠誉预计 ， 未来四年内 ， 中梁控股的EBITDA利润率将从2019年底的18%升至20%-22%左右 。 这得益于内部结构流线化和规模经济降低了销售和管理费用 。 已获取但未入账的开发物业收入的毛利率为22-25% 。
净库存低：中梁控股快周转模式使资本利用率更高 。 这种模式需要在拿地后迅速进入预售阶段 。 该公司的项目规模较小 ， 面向大众市场 ， 使公司能够在短时间内去库存并实现正值的现金流产出 。 内部产生的现金流支持土地收购和开发所需资金 ， 这减少了对大额债务融资的需求 。 快周转模式导致土地储备年限为2.8年 ， 合同负债占库存的比例高于同行 ， 从而导致2019年底净库存基数较低 ， 为230亿元人民币 。 尽管如此 ， 中梁控股的总库存约为1400亿元人民币 ， 与评级较高的同行公司相当 。
杠杆率可能上升：惠誉认为 ， 在房地产市场放缓的情况下 ， 销售规模的持续增长可能会增加土地补充的压力 ， 导致土地收购支出的波动 。 这可能导致杠杆率上升 ， 尤其是在合同销售大幅放缓的情况下 。 截至2019年底 ， 中梁控股的杠杆率(以按比例合并合资企业和联营企业报表后的净债务/调整后的库存的比率衡量)处于27%的低位 。 惠誉预计 ， 未来几年 ， 该公司杠杆率将升至40%左右 ， 但这取决于中梁控股平衡快周转模式的合约销售和土地收购 。
惠誉预计 ， 2019年底未售出的权益土地储备足以维持约2.8年的开发 ， 预计中梁控股的土地储备年限将维持在2.5-3.0年左右 。
合资企业担保：中梁控股向其合资企业和联营企业提供担保 。 截至2019年底 ， 担保总额为102亿元人民币 ， 相对于13.7元人民币的合并净债务而言 ， 这一数额较大 。 惠誉在按比例合并的基础上对中梁控股进行了评估 ， 但如果根据合并净债务和担保/合并调整后的杠杆率来衡量杠杆率 ， 2019年底杠杆率将为67% ， 高于大多数“B+”评级的同行 。 这一差异是由于合资企业和联营企业的净杠杆率较低 。 惠誉预计 ， 这一差距会缩小 ， 原因是该公司计划降低担保规模 。


推荐阅读


上一篇：每日经济新闻|或被误认为是海豹，著名时尚品牌Kipling前女总裁被大白鲨咬死

下一篇：港股挖掘机|黄金前脚“热炒”，玻璃后脚疯狂