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房地产|时代中国金牛项目：“牺牲”了商业，部分住宅还视野受限？


氢地产新媒体获悉 ， 截止目前 ， 时代中国位于成都金牛区的新项目已获得两张建设工程规划许可证 ， 囊括项目约57亩全部土地 。
而从总平图可见 ， 项目规划呈现以下特点：位于项目中部的商业被“潜藏”于高层办公建筑及住宅之中 ， 可以说“牺牲”了商业成就了办公楼栋 ， 而位于项目中部的住宅 ， 视野却同样可能受到限制 。
来看相关情况 。 时代中国方面于2019年3月获得金牛区营门口街道茶店子村五组、花照村四组约57.5亩土地 ， 容积率3.3 ， 土地用途：商业服务业设施用地（兼容二类住宅用地） ， 建筑密度：不大于45% ， 起始楼面地价：8983元/平米 ， 成交楼面价12300元/平米 ， 溢价率36.93% 。

房地产|时代中国金牛项目：“牺牲”了商业，部分住宅还视野受限？
本文插图

【房地产|时代中国金牛项目：“牺牲”了商业，部分住宅还视野受限？】图/地块情况
2019年12月、2020年6月下旬 ， 成都市时代云泰房地产开发有限公司（以下简称时代云泰）获得两张建设工程规划许可证 。 从股权结构来看 ， 时代云泰由时代中国方面控股70% ， 由中建信托持股30% 。 同时 ， 股权出质信息显示 ， 时代方面向中建信托出质的股权数额为12.25亿元 。
项目的两张总平面图显示 ， 时代中国金牛项目一期主要由住宅构成 ， 二期主要由商办构成 。
其中 ， 一期面积约30.73亩 ， 地上建筑面积约6.53万平米 ， 含住宅约6.27万平米 ， 住宅占地上计容建筑面积99.73% ， 可见一期主要产品为住宅；二期面积约26.78亩 ， 地上计容建筑面积约6.44万平米 ， 含办公约4.94万平米 ， 含商业1.37万平米 ， 可见二期主要以商办为主 ， 以办公面积最大 。

房地产|时代中国金牛项目：“牺牲”了商业，部分住宅还视野受限？
本文插图

图/相关总平图（局部）

房地产|时代中国金牛项目：“牺牲”了商业，部分住宅还视野受限？
本文插图

图/相关总平图（局部）
在整个项目的楼栋布局上 ， 氢地产新媒体发现 ， 项目一、二期相连而成 ， 相互过渡 ， 邻近八一路一侧的为住宅部分 ， 邻近金牛大道一侧的为办公部分 。
其中 ， 住宅部分主要由6栋建筑构成 ， 1、2、3栋邻近八一路 ， 楼层高度31F ， 靠近项目中部为4、5、6栋 ， 楼层高度为23F 。 商办部分与住宅相连 ， 靠近4、5、6栋建筑的为商业部分 ， 主要由2-3F层高的商业构成 ， 而9栋（邻近金牛大道 ， 23F ， 办公）、8栋（邻近规划道路 ， 29F ， 办公）位于项目外侧 。
整体来看 ， 时代中国金牛项目的楼栋层高（从金牛大道向八一路）如此排列：23F办公（含另一侧29F办公）、2-3F商业、23F住宅、31F住宅 。
以此来看 ， 商业部分成为项目中间的一块“盆地” ， 而办公楼栋获得了较好的临主路、视野好等优势 。 住宅部分 ， 临近八一路的31F住宅为整个项目最高楼栋 ， 应该说视野是最佳的 ， 不过 ， 项目中部的23F住宅部分 ， 往八一路方向看 ， 视野被遮挡 ， 往金牛大道看 ， 有同样高度的23F办公楼 ， 视野同样难以超越……
因此 ， 显而易见的是 ， 项目的办公楼栋占据了项目交通等方面的核心资源 ， 办公部分对于该项目极为重要；商业部分体量相对较小 ， 未来较难从外部获取资源 ， 更多可能将从项目内部获取人流等 ， 发展空间相对不大；住宅部分有得有失 ， 临路楼栋视野好 ， 位于项目中部的住宅 ， 视野相对不佳 ， 由于住宅部分的体量仅30亩左右 ， 容积率3.3 ， 呈现的中庭景观的尺度可能相对较小 。
综上 ， 时代中国金牛项目拿地已经一年多了 ， 项目方尚未公布案名等相关情况 ， 从目前的项目规划情况来看 ， 商业的“盆地”处境、部分住宅的视野问题、市场普遍存在的办公类产品难去化现状 ， 可能都将意味着项目的未来前景 。 与此同时 ， 时代中国在成都市场并无代表作品 ， 其品牌相对较为弱势 ， 各种因素之下 ， 此类项目到底如何破局 ， 值得业界关注 。


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