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百强房企拿地货值近4.4万亿元 有头部房企称不争地王不拿高价地

本报采访人员 王丽新
投资回暖之下 ， 房企上半年拿地投资呈现“先抑后扬”曲线 ， 百强房企拿地金额同比上涨和下滑企业各占一半 。 碧桂园、融创中国和万科等头部房企在公开市场拿地相对谨慎 ， 而部分浙系房企投资则相对积极 。
“头部房企前两个月比较谨慎 ， 大企业要考虑运营安全问题 ， 上半年在公开市场拿地缩减 ， 但在收并购或协议拿地方面进行了补仓 ， 整体看投资拿地力度并不弱 。 ”同策咨询研究部总监张宏伟向《证券日报》采访人员表示 ， 二季度公开市场土地价格上涨之后 ， 部分房企投资逻辑开始转变 ， 尤其头部房企更关注协议拿地、旧改或者以收并购等方式增加土地储备 。
“房企有能力进行土地扩充 ， 一方面来源于自身较好的财务结构与稳定的资金流动性 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》采访人员表示 ， 另一方面 ， 上半年金融环境的相对宽松 ， 销售业绩超预期恢复 ， 各地方政府土地政策积极等均给予房企足够的机会和市场预期 。
二三线城市成拿地主战场
据克而瑞统计数据显示 ， 2020年上半年 ， 百强房企新增货值门槛达到79.6亿元 ， 环比上涨19% ， 同比上涨1%；百强房企新增总货值近4.4万亿元 ， 同比下降2% ， 总量较去年同期减少1000亿元 。
克而瑞地产研究指出 ， 分梯队来看 ， 10强房企新增货值占百强总货值的36% ， 同比下降7个百分点；第二梯队房企新增货值占百强总货值的25% ， 同比上升了6个百分点 。 总体来看 ， 新增土储资源主要被20强房企所抢占 ， 占比超六成 ， 资源仍高度集中 。
“从房企拿地城市来看 ， 奥港澳大湾区和长三角两个经济圈仍是房企重点战略投资区域 ， TOP30主流房企投资倾向回归二三线城市 ， 少部分下沉到三四线城市 。 ”张宏伟向《证券日报》采访人员表示 ， 总体来看 ， 二三线城市楼市市场容量高 ， 有高周转空间 ， 是房企投资布局的主战场 。
据不完全统计 ， 投资潜力大的城市、以及部分城市优质地块将面临更激烈竞拍 ， 尤其以一二线城市和长三角三四线城市最为明显 ， 房企“捡漏”难度持续提升 。 二季度金地、中海、新城在重点监测城市参拍重点地块的次数超过70次 ， 但最终竞得的概率仅有两成左右 ， 热点地块的竞拍激烈程度可见一斑 。 此外 ， 绿城、滨江、德信等浙系房企逆市在深耕区域纳储 ， 杭州、苏州等核心城市供地积极性也明显提升 ， 其中百强房企上半年在杭州拿地建面同比增幅超七成 。
头部房企拿地另辟蹊径
考虑到目前经济下行压力及疫情反复带来的不确定性 ， 不同梯队的房企在拿地投资上明显态度不同 ， 拿地方式也是各显神通 。
克而瑞地产指出 ， 头部房企因土储货值高、去化周期较长 ， 且重仓一二线城市的房企持续保持理性拿地态度；第二三梯队房企为了进一步提升业绩 ， 纳储需求迫切 ， 大概率会保持积极的态度 。 此外 ， 中下游房企则受制于销售、现金流压力 ， 拿地力度提升有限 ， 必须谨慎拿地、控制风险 。
“对于土地市场 ， 公司一贯保持‘且走且看’的平和心态 ， 不拿地王 ， 不拿高价地 ， 用频率换概率 。 今年以来 ， 公司紧抓市场窗口期 ， 在一二线高能级城市合理增加了一些土地储备 ， 但整体溢价率一直保持在较低水平 。 ”龙湖集团相关人士向《证券日报》采访人员表示 ， 具体拿地方式方面 ， 市场特别热时 ， 公司会采取收并购结合TOD地铁上盖物业的方式来拿地 。 今年上半年 ， 龙湖在土地市场累计获得五个TOD项目 ， 分布于长沙、东莞、武汉、杭州和西安 ， 共同特征是均位于核心城市群高能级轨道交通节点 ， 复合业态综合开发 ， 对开发企业综合能力要求较高 。
“头部房企土储规模较高 ， 前期已有大量的土地积累 ， 从中长期的战略角度 ， 在土地策略上主要聚焦调整空间结构、购地成本和业务结构 。 而收并购、旧改、与TOD项目可以利用更低的土地成本获取更优质的城市资源 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》采访人员表示 ， 更重要的是 ， 目前境内外金融市场对房企融资用途监管严格 ， 不得直接用于购地等行为 ， 而在城市更新、旧改、TOD等项目中可以设有专项融资债券以及REITs等在资本市场获取更多资金资源 。


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