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明源地产研究院|看房企财报一定要注意！这几个点很重要，却容易被忽视


房地产企业的业务看上去很简单 ， 似乎就是买地、盖房子、卖房子 ， 但由于其收入确认方式、业务运作模式、以及会计报表等方面都比一般行业要复杂.
加上地产行业已经告别高速增长阶段 ， 并不是像过去那样随便一家地产公司都能轻松地赚钱 ， 所以看懂房企财报对专业能力的要求越来越高 。
本文总结了地产行业业务和财务方面一些很重要但可能会被投资者忽视的知识点 。
房地产的业务流程
大家在买房、办房产证的过程中都签过很多合同 ， 按过很多手印 ， 但我估计大部分人应该都不清楚整个业务流程 。
我国的商品房销售采用预售制度 ， 我们以按揭贷款买房为例 ， 假设房子总价100万 ， 3成首付 ， 整个交易流程是这样的：
1、购房人和开发商签订房屋买卖合同 ， 并向开发商支付首付款30万 ， 开发商虽然收到了这笔首付款 ， 但却不能确认为营业收入 ， 因为房子还没有交付给购房者 ， 会计上确认收入的条件是商品要转移给买家 ， 所以只能把这笔钱记到一个叫“合同负债”的科目上（以前记到“预收款项”） ， 至于这两者有什么区别 ， 后面会讲到 。
2、购房人以房屋作为抵押 ， 从银行贷款70万 ， 并且开发商要为这笔贷款提供连带责任担保 ， 银行在对购房者资格审查合格后 ， 批准发放贷款 ， 把这笔钱直接转给开发商 ， 但不是转全部70万 ， 因为前面说了 ， 开发商要提供担保 ， 所以银行要留一部分保证金 ， 所以转给开发商的可能只有比方说60万 。
3、楼盘竣工后购房人收房了 ， 开发商才能确认100万的营业收入 ， 但其实开发商并未收全部的100万 ， 有10万的保证金还在银行那里 ， 只有在购房人办理了房产证并且银行进行了抵押登记后 ， 这个担保责任才能解除 ， 才能收回保证金 。 所谓办理抵押登记就是银行和购房人一起到房管局去备案 ， 并且在房产证上盖个抵押章 ， 表示这个房产证被抵押给银行了 。
从整个业务过程中可以看出 ， 在这种预售制度下 ， 从法律角度来说开发商是要承担很高的风险的 ， 开发商和银行的关系非常紧密 ， 互相依赖 ， 一损俱损 ， 一荣俱荣 ， 所以那些天天嚷着说楼市要崩的人 ， 对房地产业务流程其实一窍不通 。
如果房子的价格暴跌 ， 那些还没有办房产证的购房者可以放弃还贷 ， 势必会导致开发商承担巨额的担保金损失 ， 而开发商本身又是一个现金流不好的企业 ， 无力承担这个担保 ， 必然会导致银行体系崩溃 ， 这是什么后果 ， 大家应该知道了吧？所以历次调控并不是要让房价大跌 ， 只是让它不要涨那么快 。
利息资本化
我们知道 ， 一般情况下借款利息是要算到财务费用里去的 ， 从而会减少当期利润 ， 但会计准则规定有些利息在满足一定的条件下可以计入到资产类科目 ， 作为资产的一部分成本入账 ， 对于房地产企业来说 ， 就是计入正在建造的房子的成本里 。
需要满足的条件是：房子已经开始建造并且利息已经发生 ， 那么在其他活动中产生的利息 ， 比如贷款拿地时付出的利息就不能资本化了 。 但实际审计过程中由于楼盘项目太多 ， 审计师不可能分得这么清楚 ， 所以利息资本化就就成了房地产公司调节利润的重要手段之一 。
显然 ， 当期资本化的利息越多 ， 当期的利润就越好看 ， 但会抬高当期正在建造的楼盘的成本 ， 导致这些楼盘以后出售时毛利率会降低 ， 也就是说 ， 利息资本化是一种透支未来利润的做法 。
另外一方面 ， 当期利润好看 ， 意味着要提前多交所得税 ， 相当于自己主动舍弃了延后交税的福利 ， 这在有息负债率极高的地产行业也是一个值得思考的问题 。
预收账款和合同负债
预收账款和合同负债是2017年新收入准则实施后带来的区分 ， 现在预收账款主要核算收到的预收租金 ， 而预收的购房款以及其他预收款项在合同负债里核算 。


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