金融|一文看懂，规模房企怎么玩儿杠杆平衡术？
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引言
房企一般可从收、支两端对杠杆进行管控 ， 大力提升经营杠杆 ， 高周转、晚付款；尽量控制财务杠杆 ， 控增速、优置换；适当增加合作杠杆 ， 选合作、有抓手 。
房地产行业的杠杆都有哪些？各自的应用定位是什么？在资金收紧、融资维艰的当下 ， 理解杠杆、善用杠杆已成为房企的必修课 。 为了更好地理解杠杆 ， 我们依据负债资金来源不同 ， 将房地产行业的杠杆分为经营杠杆、财务杠杆和合作杠杆三类 。
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经营杠杆迅速增长后趋于平稳、财务杠杆稳中有降、合作杠杆稳步上升 ， 这是近年来Top20房企的杠杆特点 ， 也代表着一种趋势 。
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三大杠杆：
经营杠杆、财务杠杆、合作杠杆
1.经营杠杆——预收账款与供应商垫资经营杠杆主要来源于房地产预售制度形成的预收账款、供应商垫资等 。 只有当开发项目完工经验收合格 ， 并按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方 ， 办妥移交手续后才能确认销售收入的实现 。
根据国家统计局数据 ， 房地产行业2019年的资金来源中 ， 预收账款这类杠杆所占比例最高 ， 为43.1% ， 可见其重要性 。 (纠错：下表单位“万亿元”改为“亿元”)
预收账款的组成主要包括定金、首付款、个人按揭贷款等 。 它的优势在于：预收账款杠杆的增大并不会带来大量的利息支付压力；逐笔流入 ， 结算流出 ， 错峰进、错峰还 。
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供应商垫资形成的经营杠杆 ， 取决于企业良好的信誉及供应商管理水平 ， 其组成是：应付供应商账款、应付银行商票 ， 以及引入担保公司、保理商和小额贷款公司等 。
供应商垫资杠杆的优势是可通过灵活的财务安排缓解房企的流动性前期压力 ， 降低融资成本；劣势是过多的供应商垫资造成的资金压力可能会影响与供应商的关系 ， 并影响工程进度 ， 且时间较短 ， 当前的利率水平也较高 ， 大概在6%-20% ， 可能对现金流及利息支付产生压力 。
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2.财务杠杆——金融机构融资
财务杠杆是主要来源于金融机构的杠杆 ， 如银行贷款开发贷、银行贷款并购贷、非标融资 。
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银行贷款开发贷需要企业拿到“四证”之后才可以办理 。 一般是房企较为稳定和主要的融资模式 ， 整体利率较低 ， 大约在6%-8% 。
开发贷的劣势 ， 一是受政策影响较大 ， 可能无法匹配企业经营发展节奏 ， 2018年起额度不断收紧 ， 部分银行停止授信；二是成本不断增高 ， 利息支付压力变大 ， 自2016年起贷款利率就在不断上升；三是周期不断缩短 ， 部分银行将开发贷周期从两年降至一年 ， 对现金流造成较大压力 。
银行贷款并购贷是房企以合并项目公司或上方持股平台公司向商业银行申请交易价款和费用的贷款 。 该贷款需要银行根据房企具体交易方案 ， 在受让原有股东股权、认购新增股权、承接债务和收购资产等多种交易模式下提供融资支持 。
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