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世茂集团|赴港IPO！世茂吃进福晟缺钱了？分拆物业上市为哪般( 二 )


世茂集团说 ， 世茂服务的业务规模已增长至足以独立上市 ， 董事会认为建议分拆对集团及股东有利 。
而早在去年召开的中期业绩会上 ， 世茂集团总裁许世坛曾公开表示：“2021年希望可以分拆酒店和物业单独上市 ， 这样会更加体现我们企业的价值 。 ”
所以 ， 世茂物业分拆出来上市 ， 太正常不过 。
从另外一个角度讲 ， 世茂也需要钱和更多的资本运作平台 。
去年世茂有2件喜事 ， 第一是重回销售额前十 。 但为此不是没有代价 ， 杠杆游戏去年就写过《负债攀升 ， 逆势发力！重回top10 ， 世茂够硬吗？》 。
第二件事 ， 2019年岁末 ， 外界传世茂将收购同为闽系房企福晟的资产 ， 最终这件事在2020年初顺利签约 。 由此 ， 世茂土地储备会更多 ， 保住前十的位置 ， 有了加持 。
但逆势操作 ， 危还是机？
世茂集团|赴港IPO！世茂吃进福晟缺钱了？分拆物业上市为哪般
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起高楼的时候 ， 看上去都不错 。 福晟的那些坏账 ， 那些成本金贵的钱 ， 随着收购最终完成 ， 压力也就会转给世茂了 。
不久前 ， 我一个朋友闺蜜财经就写了个事 ， 《粉丝强烈要求爆料这家房企！上了连环套？》（6月17日） ， 福晟信泽福润一号私募股权投资基金违约……
所以 ， 正如杠杆地产此前所写 ， 《世茂“能吃” ， 是福是祸？|房企年报观察》（3月31日） 。
说一千道一万 ， 既然物业自身条件成熟 ， 窗口期可能也还在 ， 世茂当然要趁势分拆物业上市 。
2、社区增值服务提升很快 ， 物管收入占比下降 ， 物管费均值下滑
上文杠杆游戏写世茂的物业服务面积很高、收入增长很快 ， 原因是2019年新订约的管理物业数量增长很高 。
2017年增加99个项目 ， 2018年增加163个项目 ， 2019年增加354个项目 。 可谓是爆发 。 如下图 。
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也正是因此 ， 世茂的物业在管建筑面积从2018年末的4495.2万平米 ， 增长到2019年末的6816.7万平米 。
如果看合约建筑面积更高 ， 2019年末高达1亿平米出头 。 也就是说 ， 未来 ， 世茂物业的管理面积 ， 肯定还会大幅增长 。
另外杠杆游戏注意到一个现象 ， 世茂物业的社区增值服务收入增幅非常快 ， 占比增长很明显 。
2017年末时 ， 社区增值服务收入只有6000多万元 ， 2018年增长到9000多万 ， 占整个世茂服务收入 ， 从6.0%增长到7.1% 。
爆发出现在2019年 ， 社区增值服务收入一下增加到近6.5亿元 ， 占比一下增长到26% 。
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世茂服务的招股书说 ， 计划投放更多资源于发展社区增值服务 ， 并推出其他各类提升业主及住户居住体验的小区增值服务 ， 如房产销售及出租协助服务、家饰服务、小区教育服务及小区空间营运服务 。
世茂服务认为：
小区增值服务将推动我们未来增长及有助我们定位为领先小区生活服务提供商 。
物业整体收入、社区增值服务高歌猛进的同时 ， 杠杆游戏注意到 ， 世茂服务每平米物业管理费每月均值 ， 出现较大下滑 。
2017年时 ， 每平米物业管理费均值2.3元/平米 ， 2018年略微上升 ， 2.4元/平米 ， 到了2019年情况往下 ， 只剩下2.1元/平米 。 如下图 。
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看细节我们发现 ， 主要是管理的独立第三方房地产开发商修的房子物业管理费单价下滑明显 。
2017年 ， 这部分单价有2.5元/平米 ， 比世茂集团及其联营公司的单价还高1、2毛钱 。


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