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世茂集团|赴港IPO！世茂吃进福晟缺钱了？分拆物业上市为哪般( 三 )


2018年 ， 这部分单价掉到1.8元/平米 。
2019年 ， 更是下降到1.5元/平米 。
世茂服务的招股书称：
我们收取的物业管理费根据多项因素厘定 ， 包括物业类型及地点、服务范围及目标利润率 。
这句话 ， 杠杆游戏翻译一下就是 ， 第三方的很多房子位置可能不是很核心 ， 服务范围内容可能不是全面 ， 所以单价也就都不高 。
上文我写了 ， 2019年世茂服务增加的在管物业数增长非常多 ， 其中很多应该就是第三方的 。
为了市场 ， 以及服务时间还不多 ， 价格一开始 ， 可能只好低一点 。 比如新收购的 。
管理的数量多、面积大 ， 是资本、是未来的巨大想象空间 。 同时 ， 单价如果不算高 ， 品质和未来利润 ， 大概也有压力 。
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3、世茂服务可能的风险
上文 ， 杠杆游戏根据世茂服务的招股书 ， 谈了一些点 。
在招股书中 ， 世茂也专门拿出章节 ， 谈“风险因素” 。
世茂服务首先说“与我们业务及行业有关的风险” 。 也就是大部分收入来自世茂集团开发的物业提供的物业管理服务 。
比如2017、2018、2019年中 ， 世茂物业管理服务所得收入占88.8%、89.9%及83.9% 。 但是 ， 世茂物业并不能对世茂集团的管理策略或影响其业务营运的宏观经济因素拥有控制权 。
所以 ， 无法保证世茂集团 ， 将继续委聘世茂物业担任其物业管理服务供货商 ， 或未来就其所开发的任何物业未来会选世茂物业 。
这听起来似乎不可思议 ， 但杠杆游戏要说 ， 确实不是没这个风险 。
还比如 ， 物业管理协议到期后 ， 业委会万一不再选择世茂服务 。
“德云社编外人员”、著名原创歌手李荣浩近期就发消息 ， 怒斥物业服务不好 。 网友纷纷表示很解气 ， 很多物业确实如此 ， 恨不得换掉 。
世茂集团|赴港IPO！世茂吃进福晟缺钱了？分拆物业上市为哪般
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但是其实换一个物业 ， 往往还是如此 。
回到正题 。 世茂服务通过收购海亮物业管理等 ， 管理物业面积大幅增长 ， 但是未来不确定还有这样的大手笔 。
扩张计划 ， 可能受到多项因素影响 ， 其中大部分超出世茂服务的控制范围 。
还如因为国王通过收购 ， 预期收益可能不错 。 但如果无法实现 ， 或许导致商誉及无形资产出现减值以及投资亏损 。
世茂集团|赴港IPO！世茂吃进福晟缺钱了？分拆物业上市为哪般
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这个问题 ， 在很多行业似乎都存在 ， 物业行业大概也不例外 。
招股书就说 ， 过往若干按包干制进行的物业管理服务协议产生亏损 ， 有这个风险 。
2017、2018、2019年 ， 99.6%、99.7%及99.8%是包干制 。
这三年 ， 分别有14项、19项 及28项在管物业分别产生亏损19.6百万元、36.0百万元及33.2百万元 。
另外物业管理行业竞争极其激烈且高度分散 。
招股书还提到 ， 目前享有的税收优惠及政府补助可能会被中止 ， 这对盈利肯定也会产生不利影响 。
还有融资环境、货币政策变动等因素 。
不管怎么说 ， 先祝福世茂服务 。 至于韭菜不韭菜的 ， 以后再说 。
本文财务图表 ， 未注明出处的 ， 均源自世茂服务控股有限公司招股书
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