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城市市场回暖 土储战略分化 房企弯道超车拐点来临？

值得关注的是 ， 规模优势下 ， 为了提质增效 ， 头部房企投资逻辑正悄然改变 。 一个明显的变化是 ， 房企增储之路开始分化 。
疫情之后 ， 房地产行业发生了微妙的变化：土地市场出现回暖迹象 ， 近期各地土拍溢价率、楼面价有所上涨；与此同时 ， 房企在调整城市与项目布局；由于推盘量增加 ， 一线城市豪宅成交量也有所上涨 。
土地市场出现回暖迹象
房地产市场回暖了？多名业内人士指出 ， 楼市窗口期已出现 ， 值得关注的是 ， 土地楼面价是呈现上涨趋势的 ， 比如5月7日杭州土拍 ， 建华、远洋竞得的祥符地块 ， 成本比周边项目要高 ， 但房价限价涨了4000元/平方米 ， 粗略测算项目利润率为6.4% ， 能否实现存疑 。 但这一波土地市场热度有可能带动市场预期的变化 。
房企能否借这一波市场回暖弯道超车？千亿规模的房企已经在行动 。 据克而瑞数据显示 ， 1-4月百强房企整体拿地销售比回升至0.35 ， 较3月末上涨0.7 ， 回升至2019年均值 。 而各梯队房企拿地意愿均有不同程度的上行 ， 其中TOP21-30房企拿地销售比上升最为显著 ， 梯队内的滨江、龙光拿地相对积极 。 此外 ， 恒大、碧桂园、绿城等大房企拿地动作频繁 ， 而销售规模与这几家房企有明显差距的祥生 ， 拿地节奏也与市场周期不谋而合 。
5月13日、14日 ， 祥生地产分别以24.6亿元和14.55亿元先后在宁波、合肥拿地 ， 5月至今 ， 包括在诸暨所拿两幅地块 ， 祥生已经拿了四幅地块 ， 总投资49.42亿元 。 据了解 ， 1-4月 ， 祥生新增土地货值共计198.3亿 ， 同比增加133.29% 。
刚于2019年实现千亿销售规模的祥生 ， 并非上市房企 ， 但也可管中窥豹 。 经过一轮“蛰伏期”后 ， 各房企的投拓节奏加快 ， 且拿地更偏好去化率高的核心城市 。 数据显示 ， 今年以来 ， 销售TOP50中半数房企单月拿地金额超过50亿元 。
同策研究院首席分析师张宏伟认为 ， 房企这段时间积极拿地 ， 出于高周转模式考虑 ， 可以在年底前推售 ， 以增加今年的总销售金额 。 由于经历了疫情影响 ， 房企今年对于回补业绩的诉求明显；对于资金面向好的房企而言 ， 现在拿地还是有时机的 ， 价格竞争没有那么激烈 ， 此时拿地增加了弯道超车、提升市场地位的可能性 。
整体偿债能力下降
疫情之后 ， 地方政府也在土地市场上持开放态度 。 以上海为例 ， 4月21日 ， 上海土地市场举办首场土地宣介会 ， 涉及浦东、嘉定、宝山和静安四个区 ， 推介土地64宗 ， 加上前期临港线上推介的14幅土地 ， 规划建筑面积超过400万平方米 。 4月22日 ， 上海正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知 ， 加快经营性用地出让节奏 ， 适当增加年度土地供应量；加快土地出让收入安排和使用 。 5月15日 ， 上海举办第二场土地宣介会 ， 奉贤新城计划推出规划建筑面积逾77万平方米的土地 。
但摆在房企面前最大的问题 ， 仍然是现金流问题 。 据上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾分析 ， 房地产开发投资增速进一步恢复 ， 降幅较前值收窄了4.4个百分点 。 随着国内复工复产 ， 新开工和土地购置均有所恢复 ， 新开工降幅较前值收窄了8.8个百分点 ， 但施工增速较前值几乎没有变化 ， 预计随着新开工的好转 ， 施工增速也会加快 。 与此同时 ， 商品房销售增速也逐步好转 ， 商品房销售面积降幅较前值收窄7个百分点 ， 销售额较前值收窄6.1个百分点 。 4月单月商品房销售面积降幅更是较前值收窄了12个百分点 ， 预计5月份还有进一步修复的空间 。 但房地产企业到位资金降幅亦收窄 ， 较前值收窄了3.4个百分点 ， 其中 ， 定金及预收款下降18.9% ， 个人按揭贷款下降5.4% 。
4月数据表明销售受阻使房企承受着更大的经营压力和资金压力 。 正如张宏伟所言 ， 资金、土储是房企能否实现弯道超车的关键因素 。 通过2019年年报数据不难看出 ， 房企今年内存在短债偿还风险 。 综合同策研究院与亿翰智库数据 ， 截至2019年底60家上榜房企的现金短债比平均为1.49 ， 相对良好 。 其中 ， 现金短债比超过1的企业有44家 ， 占比超过七成；现金短债比低于1的有16家 ， 占比低于三成 。


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