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城市市场回暖 土储战略分化 房企弯道超车拐点来临？( 三 )


正如张宏伟分析认为 ， 从祥生进入的城市来看 ， 是与高周转速度匹配的城市为主的 。 一方面 ， 祥生有规模化需求 ， 另一方面通过高周转 ， 加快回款 ， 也是降低资金压力的一种表现 。 最近祥生在杭州投资40多亿拿地 ， 深耕布局这样的二线城市 ， 这是千亿规模之后做城市、项目结构优化：一二线城市周转速度慢但是可以做利润；三四线城市利润承压但可以促进规模增长 ， 祥生现阶段的必选项就是在两者中做平衡 。 张宏伟指出 ， 作为浙江企业 ， 祥生不乏市场敏感度 ， 上市需求也推动其利用杠杆和这样的机会做一些土储动作 。
据不完全统计 ， 2019年至今 ， 祥生在二线及新二线城市济南、宁波、绍兴、温州、芜湖、嘉兴、台州共计拿下19个项目 。 从土储结构来看 ， 祥生在一二线城市的土储占比已超75% 。
为了规避“走量”地块 ， 祥生采取的策略是提高拿地质量 ， 倾向于拿10万平方米左右的小规模土地 ， 以便于提高资产周转率 。 比如在5月12日 ， 祥生约6.52亿元的价格竞得位于绍兴诸暨的恒大悦珑府西侧宅地 ， 竞价达101轮 ， 溢价率约为18.1% 。 地块出让面积约为7.24万平方米 ， 楼面价约为5000元/平方米 。 参考恒大悦珑府5月均价1.25万元/平方米 ， 祥生地块销售预期利润至少有20%左右 。
从祥生近期拿地趋势可见 ， 长三角地区拿地窗口期已经来临 ， 房企集中这个地区拿地 ， 也是市场风险与机遇并存的体现 。 经过疫情特殊阶段“洗礼”后 ， 大部分企业开始重新审视城市发展周期 ， 资源、人口聚集的城市优势将被进一步放大 ， 长三角、东部沿海的一二线城市在楼市迅速复苏、政策利好、优质地块方面的复苏态势更加显著 。
一方面 ， 长三角不少强二三线城市人口导入正向 ， 疫情之后市场复苏加快 ， 有利于提升去化率 。 另一方面 ， 热点城市如杭州、宁波、南通、苏州的土地溢价率提升快 ， 拿地房企普遍面临利润痛点 。 以5月7日杭州出让5幅地块的结果来看 ， 溢价率均在20%以上 ， 其中滨江、银城分别拍下溢价封顶的两幅地块 。 有媒体测算出 ， 今年以来 ， 杭州市区宅地平均预期销售利润率为5.3% ， 而这5幅土地平均预期销售利润率仅4.49% ， 降低了0.81个百分点 。
业内人士猜测 ， 手头现金充裕、具备短期偿债能力的房企 ， 敢于在这一轮土储补仓时机中下注 。 能否弯道超车 ， 则看这些房企产品打造能力以及当地市场的变化了 。
(作者：唐韶葵 编辑：徐旭）
（责任编辑：王治强 HF013）


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