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城市市场回暖 土储战略分化 房企弯道超车拐点来临？( 二 )


整体看 ， 销售规模增加的房企现金短债比较高 ， 比如龙湖、中海等 ， 具有更强的短期偿债能力 。 龙湖以4.38倍位居首位 ， 其次分别是越秀地产、远洋集团 ， 现金短债比均超过3倍 ， 分别是4.23和3.61 ， 短期偿债压力较小 。 但也有部分房企现金短债比低于1 ， 例如金茂、富力、恒大、泰禾 ， 现金短债比分别为0.93、0.62、0.61和0.25 ， 货币资金无法完全覆盖短期有息负债 。
另外 ， 大房企在融资端的优势 ， 能使其更好的控制债务结构 ， 将短期债务占比控制在合理期间 ， 以此平抑短期偿债压力 。 但房企货币资金储备中有一部分受限制资金是无法动用的 ， 如果受限制资金规模过高的话 ， 将会对房企的短期偿债能力造成压力 。
现金短债比下降有两个原因：货币资金面临增速放缓压力与房企短期债务小幅增长 。
因此 ， 房企加速销售回笼和积极参与拿地 ， 是实现财务结构优化的有效途径 。 2019年 ， 销售百强房企总货值规模已经达到42万亿 ， 其中10强房企的总土储货值高达18万亿 ， 占百强总货值的四成以上 ， 规模房企的土储断层趋势越来越明显 。 但在市场波段调整时期 ， 房企的投资策略也发生了微妙的变化 。 不少房企有意识地增加现金储备、注重控制有息负债的规模 。 2020年疫情的发生导致房企销售去化遭遇难题 ， 一季度TOP200房企累计销售额同比下降 ， 进一步限制了现金回款的增长 ， 后期是否能够回补取决于接下来的销售表现 。
这就不难解释这一轮土地市场的回暖了 。 值得关注的是 ， 规模优势下 ， 为了提质增效 ， 头部房企投资逻辑正悄然改变 。 一个明显的变化是 ， 房企增储之路开始分化 。 大房企如融创、世茂等仍继续积极收并购 ， 谋求低成本规模化扩张 。 调结构、调节奏、调布局 ， 积极拓宽拿地渠道稳健增储 ， 典型如绿地、华润 。 华润置地总土储货值一路飙升 ， 从2017年底20位迅速升至2019年12位 ， 两年间土储货值几乎翻倍 。 绿地则坚定高铁新城战略 ， 优质布局核心三四线 ， 土储货值同比涨幅超50% 。 从总土储的去化周期来看 ， 龙头房企逐渐走出“疯狂囤地”的怪圈 ， 平均去化周期连续两年下滑 ， 从2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年 。
存货上升回款承压
业内人士将房企短期偿债压力归结于房企存货上升 ， 因此这一轮土地出让中 ， 房企通过城市选择补仓、调仓的动作也很明显 。
国信证券一份研报指出 ， 企业想要规模增长、盈利增加 ， 难以通过降低成本来实现 ， 只能增加存货投资；房企的存货投资往往是跨期的 ， 即本年的存货投资影响后续2到3年的盈利规模 ， 远期的成长很大程度上取决于当下的存货投资 。
国信证券分析师认为 ， 多数房企2019年自由现金流改善的真正原因是现金收回后存货再投资的减少 ， 是房企扩张意愿降低的表现 ， 而这也意味着多数房企未来1到3年销售增速的自然放缓 。
TOP10房企2019年新增土储情况来看 ， 中海地产一线城市新增土储最多 ， 占比达到21% ， 此外 ， 中海在经济发展较好的三四线城市拿地比例有小幅提高 。 融创在二线城市新增土储最多 ， 占比达到77% ， 一二线城市占比均有所提升 。 保利发展、绿地等过去一年在三四线城市新增较多土储 ， 华润置地主要围绕在强三线城市 。
而事实上 ， 不少大房企尤其是千亿规模的房企已经意识到存货问题 。 据不完全统计 ， 碧桂园、融创、绿地和华润4家房企土储去化周期不同程度地上升 ， 其中绿地表现显著 。 2019年在全国地市下行的背景下 ， 绿地逆市拓展 ， 尤其在二线核心城市占比提高 ， 落子上海董家渡、天津贸易港等大规模项目 ， 总土储去化周期也由2018年末的3.45年大幅上升至5.2年 。
再以祥生为例 ， 其与碧桂园、恒大持续重仓三四线城市的逻辑不一样的地方在于 ， 祥生在今年3-5月已新增7个地块 ， 分别位于杭州、温州、宁波等城市 ， 这些都属于在疫情后快速复苏的区域 。


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