领地控股阴影下的IPO( 三 )
具体分析来看 ， 领地控股在2018年毛利率同比上涨逾15个百分点 ， “主要由于2018年公司的创收项目（如成都锦巷兰台）录得相对较高的毛利率” 。
2019年毛利率同比下降了7.9% ， 则是由于“占2019年所确认建筑面积最大部分的西昌领地兰台府于2019年录得毛利率17.9%” ， 同时 ， “成都锦巷兰台于2019年录得毛利率26.1% ， 较2018年的毛利率43.4%有所下降” 。
数据显示 ， 领地集团的毛利率情况常系于少数几个项目 。 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英亦分析称 ， 之前领地集团整体规模没有这么大 ， 单一项目占比较高 ， 由此重点项目的销售一旦不尽如人意 ， 就会对毛利率造成较大影响 ， 从而带来波动 。
由于过于倚重区域以及重点项目 ， 领地的日子过得并不稳定 ， 换言之 ， 如若收益不稳 ， 上市之
后如何保证及时适时应有的股东回报呢？
现在来看 ， 领地控股的全国化布局并不彻底 ， 短期也很难从项目布局层面做到量与质的齐飞 。
千亿目标落空
同时 ， 领地未来要想做大 ， 必须要有善巧的财务融资能力扛住扩张路上的各方债务压力 。
对于刘玉辉和领地控股来说 ， 面临的不仅是前路规模之争以及突围战 ， 还有来自企业发展过程中盈利波动和负债高企等问题 。
据克而瑞数据 ， 领地控股2017年以151.6亿元的销售额 ， 排在全国第103位；2018年以235亿元流量销售额排在第92位 ， 首次进入百强 。
领地控股曾设定2018年实现300亿元、2019年千亿元的销售目标 。 面对宏大目标 ， 领地开始加速买地 ， 在公开土地市场频频曝光 。 此外 ， 公司还通过收并购和股权合作 ， 以及频繁与当地本土开发商合作 ， 拓展土地储备 。
资料显示 ， 领地拿地溢价颇高 。 2018年3月 ， 领地控股在四川龙泉驿区以4.9亿拍下52亩的纯住宅用地 ， 现场竞拍超过40轮 ， 溢价率达70.91%；两个月后 ， 领地控股旗下的西昌领悦房地产开发有限公司以11.7亿元拍下四川省攀枝花市2016-H23号地块 ， 成交单价为417.6万元/亩 ， 相比原价4.2亿溢价达178.57% ， 成为当时的地王 。
然而 ， 即便发力很猛 ， 这一年领地的千亿计划还是落空了 。 2018年 ， 领地控股的权益销售额仅为235亿元 ， 这对彼时的领地而言 ， 千亿目标不是跳一跳就能够得着的 。
领地越挫越勇 ， 在2019年4月份举行的20周年品牌发布会上 ， 公司将千亿目标锁定在2020-2021年兑现 。
与此同时 ， 公司开始寻求合作伙伴 ， 大家有钱一起赚 。 公开信息显示 ， 2019年6月 ， 领地控股在竞得了雅安市雨城区的一宗面积约105亩的住兼商用地后 ， 便引入了金科、碧桂园合作开发 。 2020年3月18日 ， 领地控股又与大发地产达成合作 。
【领地控股阴影下的IPO】
负债压力山大
目前 ， 领地因为不断借贷拓展 ， 公司的物业开发及土地收购不断增加 ， 导致净负债率在大幅攀升 。
招股书披露 ， 领地控股2017年净资产负债比率为60% ， 2018年升至110%后 ， 该指标在2019年又进一步上升至140% 。
在融资方面 ， 领地似乎也并不具备多大优势 ， 公司主要通过预售及销售所得款项、股东注资、银行及其他借款(包括信托及其他融资)为物业开发项目提供资金 。 从借款数据也可以看出 ， 领地融资渠道极其依赖银行 。
2017年-2019年 ， 领地控股的未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元 ， 债务持续飙升 。 同期 ， 其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率也逐年走高 ， 分别为6.4%、8.8%及9.9% 。
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