领地控股阴影下的IPO( 二 )
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物业销售是领地控股的主要收入来源 ， 2019年物业销售实现收益74.52亿元 ， 占总营收比达98.5% 。 其余三项业务商业物业运营、酒店业务以及项目管理占总营收比分别为0.9%、0.5%和0.1% 。
随着资产版图不断扩大 ， 2018年初 ， 领地集团将总部搬迁到位于成都高新区的地标建筑领地·环球金融中心46楼空中连廊办公 。
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（四川省成都市天府广场——领地中心写字楼）
截至2020年2月29日 ， 领地控股共有90个地产项目 ， 涉及总土地储备为1331.45万平方米 。 项目分布于成渝经济带及四川省的项目数为58个 ， 占总项目数的64% ， 其中四川省独占57个项目 ， 京津冀、华中、粤港澳等核心区域项目数均在个位数 ， 分别为4个、9个及8个 。
从土储分布来看 ， 成渝经济带及四川省开发中建筑面积549.6万平方米 ， 日后开发的规划建筑面积为382.67万平方米 ， 两项合计占总土储的比例逾70% ， 典型的重仓巴蜀大地 。 而土储占比较大的川内城市除成都和雅安外 ， 领地在其余四川地区的销售情况都不尽人意 。
通过数据计算 ， 领地在四川省内已竣工项目的去化率为46.7%（已售/（已售+可售）） 。 拖后腿的 ， 正是四川的三四线城市 ， 例如眉山、乐山、西昌 。
据了解这些项目实际开始预售日期 ， 大多已经距离现在超过五年以上 ， 并非是近期才开始售卖 ， 且去化率最高的项目仅为约10% 。
鸡蛋都放在一个篮子不好 ， 这众所周知 。
领地早在十几年前就有了“出蜀打算” ， 持续开始全国化扩张 ， 仅从土地储备来看 ， 眼下看来似乎成效不大 。 目前 ， 公司项目主要位集中于四川 ， 对于一家要上市的地产公司而言 ， 这意味着领地控股的业务及前景高度依赖当地房地产市场表现 。 公司在招股书中亦未避讳 ， “我们的业务及前景高度依赖四川省房地产市场的表现 ， 相比业务分布更广泛的竞争对手而言 ， 我们面临更高地域集中风险 。 ”
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招股书披露 ， 目前领地集中在成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的布局 。 形成明显对比的是 ， 领地全国布局的非均衡 。 目前公司在京津冀仅开发承德一个市场 ， 在大湾区布局也仅限于佛山等地 ， 远未到达“全国布局” 。
领地控股近几年扩张速度较快 ， 但新投资项目主要位于三、四线城市 ， 项目吸引力不足 ， 各个项目价格较低 ， 导致其近几年收益、利润波动较为明显 。
招股书披露 ， 2017年至2019年三年期间 ， 领地控股收益分别53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元 ， 利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元 。 2017年-2019年 ， 该公司毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8% 。
对于毛利率的震荡 ， 领地控股在招股书中称 ， 主要是由于个别项目的毛利不同 ， 且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低 。
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