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#黑凤梨研究所#释放需求！地方政府密集出台户籍、楼市新政( 四 )


三四线城市房地产供给过剩形势并没有得到缓解 ， 随着经济持续下滑 ， 面临的销售困境和压力会越来越大 。 希望放松房地产控制的城市是经济发展面临压力大的城市 ， 也是对房地产过度依赖的城市 ， 李铁表示 。
在郝炬看来 ， 通过供给端或需求端的政策调整来刺激需求 ， 首先要建立在区域上住房供需平衡的基础之上 ， “这是中长期目标 ， 不是出台一个短期政策就可以解决的” 。
房地产调控政策 ， 在不同经济发展水平、不同人口密度以及不同产业结构空间内 ， 带来的压力不尽相同 。
李铁认为 ， 调控“一刀切”的杀伤力在于政策针对性不足 。 房地产供给压力过大 ， 房价偏高的城市 ， 控制人口城市采取限价和限供政策 ， 看似稳定了房价 ， 但中低收入群体住房矛盾始终没有得到有效解决 。
边际效应
郝炬表示 ， 当前宏观经济对房地产行业的影响有两大不确定性 。 一是疫情在全球扩展 ， 影响全球金融体系和资产价值的重估 ， 不动产资产作为类金融的重要载体 ， 将面临巨大不确定性 。
第二个不确定性是由于全球疫情蔓延 ， 中国的出口型企业和中小型服务业受到重创 ， 短期体现在失业率上 ， 中期来看将会明显影响到普通居民收入 ， 收入的减少对于购房的支付能力会产生一定的影响 。
李铁也表示 ， 长期稳定的外来就业人口增强了城市的消费潜力 ， 但如果疫情造成就业形势变化和大量中等收入群体的收入变化 ， 即使采取促进落户等各项政策 ， 也并不一定能稳定住原有消费预期 ， 甚至对于就业和定居也会重新选择 。
李铁建议 ， 应对原有房地产调控政策进行调整 ， 至少取消各种“一刀切”政策 ， 实行因地制宜的房地产发展政策 。 对于在城市稳定就业和自主经营的外来人口 ， 可以放开落户限制 ， 鼓励他们在城市购房定居 。
在后疫情时代 ， 地方政府因城施策的实施也因城市定位和发展目标不同而各异 。 3月3日 ， 海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主题责任制通知》 ， 在鼓励商品住宅用地发展安居型住房、商业、办公、租赁房的同时 ， 也进一步加大限购力度 ， 同时要求新出让土地实行现房销售制度 。
3月30日 ， 贵阳市住建局发布《关于进一步加强商品房购房首付、网签、过度营销等销售行为监管的通知》 ， 对首付贷、分期首付等方式进行严格禁止 ， 同时强调了不得擅自调整住宅预售申报价格 。
北京和深圳也对茶水费和预售申报价格作出规范 ， 北京一位开发商人士告诉经济观察网 ， 其旗下项目 ， 早已具备预售条件 ， 但由于申报价格原因 ， 多次申请预售许可证 ， 均被退回 ， “我们正在和合作方重新核算价格 ， 预计近期能拿到证 。 ”
不同于深圳、杭州、南京、苏州等地3月下旬出现成交大幅上升 ， 北京楼市虽然有所谓恢复 ， 但成交正在进一步分化 ， 部分位置较好、品质较好、价格较低的项目受到市场热捧 ， 为位置较为偏远、限购条件较为苛刻、总价相对较高的项目则去化滞缓 。
然而 ， 更多的城市则选择只做不说 ， 除了重庆悄然启动的20%首付外 ， 河北三河、大厂等区域部分项目已经针对首套房放开限购 ， 而这一行为也获得官方默许 。 但官方仍对外表示没有放松限购 。
作为北京的卫星城 ， 在过去十年间 ， 包括三河、大厂在内的河北环北京区域 ， 吸引了大量在北京工作的人购房、定居 ， 一定程度缓解了北京人口、公共资源压力 。 但从2017年5月起 ， 多数环京区域均实施严厉限购政策 。
李铁建议 ， 在都市圈和城市群的中心城市周边建设适合中低收入者居住区 ， 提供与收入水平相应的商品房 。 同时适度建设基础设施和公共服务设施 ， 加强都市圈城市间轨道交通建设 ， 方便居民在居住地和中心城市的就业通勤 。
李铁表示 ， 适度因城施策调整 ， 对于人口流入地区和经济相对活跃的城市群、都市圈有积极带动意义 。 但对于人口流出地区 ， 还是要严格限制房地产的土地供给 ， 防止继续通过土地财政导致债务放大 。


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