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#黑凤梨研究所#释放需求！地方政府密集出台户籍、楼市新政( 三 )


在他看来 ， 对于地方政府而言 ， 解决财政收入渠道并不多 ， 制造业企业的税收大部分通过各种途径返回去了 ， 房地产的优势在于见效快 。 “卖地有钱 ， 开工有钱 ， 竣工有钱 ， 交房有钱 ， 末了还算一笔土增税 。 ”上述人士表示 。
常住人口、人均可支配收入 ， 通常被认为是支撑起房地产需求的重要力量 。 某房企投拓负责人表示 ， 他所在公司专门为投拓建立一个模型 ， 作为区域公司拿地的依据 。 其中人口绝对数量、每年新增人口、人均可支配收入是最为重要的三项指标 。
根据南京市官方披露 ， 截止2019年底 ， 南京市常住人口为850万 ， 而实有人口已经达到1031万 ， 比2018年增加了42万 。 2019年宣布人口超过千万的城市还有杭州 ， 当年新增常住人口数量达到了55.4万 。
上海之外 ， 长三角的杭州、南京和苏州的常住人口或实有人口均超过千万 ， 过去的一年中 ， 这些城市也是整个长三角区域乃至全国房地产成交最活跃的区域 。
中指院数据显示 ， 2019年一线城市成交面积同比上涨12% ， 二线城市涨4% ， 三线城市跌8% 。 其中杭州涨11.36% ， 南京涨19.97% ， 苏州涨11.07% 。 同期全国有16个城市土地出让金超过千亿 ， 杭州以2836.6亿元稳居第一名 ， 苏州和南京排在第4位和第7位 。
2020年一季度 ， 全国15个一二线城市有3个城市成交面积同比增长 ， 其中深圳为6.32% ， 杭州为75.13% ， 苏州为37.75% 。 同期 ， 全国有上海、北京、杭州和广州等4个城市土地出让金超过200亿元 ， 其中杭州以508.5亿元居第三 ， 苏州第9 ， 南京排14名 。
因城施策
2020年以来 ， 中央多次重申“住房不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”等基调 ， 但也一定程度允许地方政府根据自身情况因城施策 。
截至4月9日 ， 全球新冠肺炎确诊病例超150万例 ， 全球经济面临衰退风险 。 郝炬预计 ， 今年下半年乃至明年 ， 中国经济的出口外贸行业、中小制造业、服务业等面临严峻形势 ， 房地产行业也很难独善其身 。
“中国要用好房地产 。 ”郝炬认为 ， 眼下房地产行业既不能像2009年大规模放水 ， 同时要保持地方政府对维持房地产市场稳定的弹性 。 “关键是要引导合理的住房消费与中央提出的房住不炒原则相一致” 。
李铁认为 ， 调控的出发点是减缓对房地产的过度依赖 ， 但政策的“急刹车”和强烈的行政调控色彩 ， 也给经济发展带来一定负面影响 。
在李铁看来 ， 城镇化还会带来人口在空间的大范围流动 ， 并形成人口分布空间格局的改变 ， 还会在人口流入地区带来房地产的增量需求 。 特别是城乡人口的变迁通过城镇化进程 ， 会直接拉动房地产经济的发展 ， 应该是中国未来一段时间可以充分利用的产业红利 。
郝炬认为 ， 在限购背景下 ， 对首套刚需住房和首次改善需求的第二套住房 ， 其贷款、购房指标方面限制可适度调整 。 根据2018年-2019年统计数据 ， 改善性需求占总市场份额一半以上 。
从房地产调控的“五限”——限价、限购、限贷、限商、限售来看 ， 郝炬认为 ， 政策不宜“一刀切” 。 限价是基础 ， 避免房价再一次暴涨 。 但限购和限贷的权限可以下放到地方政府 ， 进行精准适度地放开 。
例如 ， 限购上允许落户政策放松、工作居住证的放松 ， 解决在城市工作的新市民的购房资格难题等 ， 释放首次置业的需求 。 其次 ， 目前执行认房又认贷的限贷政策 ， 可调整为只认贷 ， 允许首套房没有贷款的人购买第二套房时 ， 按首套房贷款条件来处理 ， 促进改善性需求的释放 。 郝炬进一步解释称 。
李铁强调要正视中国经济发展在空间上的不平衡 。 长三角、粤港澳和京津冀三大都市圈以及围绕着千万人口城市的城市群 ， 外来人口多 ， 经济发展活跃 。 从中国房地产供给形势看 ， 人口密度最高的城市群和都市圈 ， 房价在上涨 ， 房地产供给格局偏于不足 。


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