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『未来可栖』有人在时间中老去，它们有人在疫情中沉寂( 三 )


近年来 ， 越来越多的老商场难免被改造成写字楼的命运 ， 但在王玉珂看来 ， “商改写”并不是一个大趋势 ， “只有写字楼的坪效远胜过商场 ， 商场才有改写字楼的动力 。 ”“坪效”即每平米可以产出多少营业额 ， 同一个片区相比较 ， 一般而言商业的坪效高于写字 。
“以郑州为例 ， 郑州写字楼租金每平米才两三块钱 ， 但是做得好的商场已经达到了十几块 。 你会把一个效率更高的改成效率更低的吗？就像没人会把北京的SKP改成写字楼一样 。 ”王玉珂说 。
但是当商场经营不好的时候 ， 就产生了价值的洼地 。 在同一个区域 ， 写字楼的价差并不大 ， 但是商业的弹性空间很大 ， 有的租金5块 ， 有的高达20块 ， 而这取决于商业的定位 ， 未来的价值 ， 以及运营的内容 。
“我们经常说拐个弯商铺就不值钱 ， 拐过山坡就非常值钱 ， 就是这个道理 。 ”王玉珂告诉36氪 。
“多年的实践证明 ， 在原有模式和体制下 ， 很多老商业必须引入更市场化的投资运营机制 ， 才有机会实现物业增值、商业复兴、消费递增 。 ”王飞说 ， “目前 ， 很多住宅开发企业正在向商业地产转型 ， 外资资本大规模进入北京商业地产市场 ， 城市更新相关的私募基金快速发展 ， 商业运营的价值将获得资本市场认可 。 ”
在老商场的收购上 ， 未来碧桂园这样的开发商将会是一个非常强劲的力量 。 王玉珂认为 ， 这个规模的开发商做商业已经不会再从零开始 ， 通过收购老的项目以及同行 ， 能够实现战略的迅速布局 。
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老商场是私域流量富矿？
“老商场现在已经没有能力辐射到通州 ， 到中关村 ， 但是每个商业体都有自己的私域流量 ， 都有一个便捷性的客流来源 。 ”王玉珂认为 ， 老商场在定位时 ， 抓住私域流量 ， 便能求得不错的生存空间 。
以北京SKP旁边的金地中心为例 ， 面对实力强劲的竞争对手 ， 项目将目光集中在了周围的商务人群 。 在改造完成后 ， 项目主打商务配套服务 ， 纳入餐饮、美妆、护理性消费等 ， 在竞争尤为激烈的区域内 ， 入驻率与营业额都较为可观 。
SKP-S也是一个旧改项目 ， 前身是北京知名“烂尾楼”——长安8号 。 它体量不大 ， 多年以来颇受市场冷落 ， 十几年中易主了6次 ， 最终由佳兆业接手 ， 并入驻了与其一街之隔的SKP 。
为了迎合80后、90后这批涌现的奢侈品强劲消费群体 ， 使用面积仅有2.7万平方的SKP-S ， 让渡了大面积零售经营空间 ， 以“数字-模拟未来”为主题 ， 制造了一个沉浸式的“科幻世界”购物场景 。 其未来农场 ， 墨镜企鹅、时光隧道、太空舱、外星人对话等创意空间 ， 一度刷屏社交网络 。
『未来可栖』有人在时间中老去，它们有人在疫情中沉寂
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SKP-S中的未来农场
社区商业也是基于“私域流量”的一个改造方向 。 王飞表示 ， “未来老城区商业的转型升级应该强化社区邻里和社群功能 。 老城区商业的最大优势是人口流动性低、邻里关系亲切稳定 ， 社区纽带强烈 。 老城区商业应该捕捉老街坊、老邻居的消费诉求 ， 以社区邻里情感为纽带 ， 融入社区 ， 建立代表北京胡同文化和充满人情味的社区商业 ， 以亲近贴心和定制化的服务提升商业幸福感 。 ”
以坐落在燕莎商圈第三使馆区的官舍为例 ， 基于周边大量的涉外人群 ， 项目定位为社区商业需求和休闲服务功能于一体的购物中心 。 在不大的空间中 ， 引入了符合社区人口需求的进口食品超市、精致的下午茶、咖啡店 ， 加上其独特的艺术气质 ， 在业内颇受好评 。
孟祎认为：“如果老商场周围有较多的居民人数 ， 或者高品质的客群 ， 足以支撑社区商业 ， 这会是一个改造的方向 。 ”
但孟祎也提醒 ， “社区商业的支付能力并不是很高 ， 对于位于核心地段的老商场而言 ， 我觉得不会有人这么干 ， 因为这是一笔划不来的帐 。 老商场最为看重的坪效 ， 在改造前期需要面临很大的损失 。 需要舍得拿出一些位置好的 ， 空间大的优质店面给到品牌 ， 损失一些短期的收益 ， 谋求长期项目租金和资本价值的升值”


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