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『未来可栖』有人在时间中老去，它们有人在疫情中沉寂( 二 )


02
不是所有倒下都是意外
“我要说服一个快时尚的品牌去燕莎开店 ， 难度远远大于说服他们去新区开店 ， 因为刻板印象很难摘掉 。 ”孟祎说 ， 老商场首先是自己开始变老的 。
仲量联行数据表示 ， 至2014年已有超过50%的北京老城区百货商场出现了销售额下降的趋势 。
『未来可栖』有人在时间中老去，它们有人在疫情中沉寂
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北京知名老牌商场——燕莎友谊商城
仲量联行研究部的另一组数据显示 ， 2019年底北京五环外购物中心规模达到499.5万平方米 ， 占全市购物中心总量的45% ， 而这个数值仅仅在2014年底才不到30% 。
“从已有商业项目的入市排期和土地供应来看 ， 未来5年 ， 这样的趋势仍将继续 。 ”仲量联行华北区战略顾问部总监王飞告诉36氪 。
一方面是新兴商场的“掠夺” ， 一方面是地缘人口的老化 ， 这是老城区商场面临的最大难题 。
“商业其实完全是靠人的 ， 如果说周围的人越来越少 ， 商业很难持续做好 。 哪怕是在10年之前 ， 许多人还都住在三环里 ， 北京原来的传统商圈 ， 前门、西单 ， 王府井周边都有大量的城市居民 ， 其他的地区并不是主要的居住和消费地 。 ”孟祎感慨 。
在北京市新总规的指导下 ， 北京老城区人口开始向周边新城区域持续疏解 ， 老城区常住人口出现净下降 。 在过去10年中 ， 北京城市轨道运营里程由2009年底的228公里增加到2019年的699公里 ， 快速拓展的轨道网络带动了城市新区的发展 ， 也加速了以年轻人口和家庭为主的常住居民 ， 向城市发展新区转移 。
北京老城区老年人比重已经超过20% ， 已经步入老龄化社会 ， 并继续向深度老龄化发展 。 孟祎说 ， “我们研究北京一些老商场发现 ， 它们的主要消费客群在这二三十年基本上没发生变化 。 以前是那一群人 ， 现在同样是那群人 ， 只是他们从原来的二十多岁 ， 变成了现在五六十岁 。 ”
这意味着许多老商场二三十年来定位与客群均未发生改变 。
同时 ， 老商场的运营也已经疲弱 。 “一些老商场长期以来保持着同一种运营的思维 ， 80年代90年代那种运营的方式还在延续” ， 睿意德CEO王玉珂表示 ， “老的商业项目 ， 大部分是一批年龄比较大的运营者 ， 他们在这个项目一做就是几十年 。 但从商业的角度讲 ， 你应该是一个时尚的代表 ， 创新的代表 ， 新鲜事物的代表 。 ”
商场研究的一个重要方面就是“如何保持新鲜感” ， 但一些老商场却变成了“如何不犯错” 。
『未来可栖』有人在时间中老去，它们有人在疫情中沉寂
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北京老城区知名旧改商业项目——北京坊
从事了二十多年商业地产操盘的李妍（化名）告诉36氪 ， 她在从业之时认识的那批老百货的业务人员 ， 直到现在也依旧在原本的岗位上 ， 从事着一样的工作 。 而外面的市场已经发生了翻天覆地的变化 。
“如果一直是同一个团队 ， 同样的领导和业务人员 ， 那他们的思维方式和行为就已经形成了惯性 ， 已经被这个公司限制住了 ， 要他们自己来突破并不容易 。 ”李妍说 。
有业内人士透露 ， 体制也是商场老化的原因之一 ， 北京几个老牌商场大多属于国企或北京市属企业 ， 它们并没有迫切去做改造的动机 。 “改造商业需要很大的魄力 ， 如果我是一个国企的领导 ， 我会想多一事不如少一事 。 ”
“要么就是政府 ， 要么就是资本市场 ， 现在只有这两个力量能推动它们 。 ”上述人士表示 。
03
资本进入 ， 新局面开启？
除了老赛特转手 ， 最近越来越多的老商场寻求出售机会 ， 而资本也在蠢蠢欲动 ， 外资已经从上海开始向北京扩张 。
“对资本市场而言 ， 它只要有流动性 ， 都会去跑过来参与进来 。 ”王玉珂认为 ， 房企资本进入老商场有一个很重要的原因：首先是老商场天然有好的地段 ， 有产生价值的潜力和背景 ， “相比而言 ， 它远比去做一个新区的商业要好很多 ， 新区的商业培养期长 ， 一个周期建设就是好几年的时间 。 ”


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