香港1999年提出的数码港计划有哪些成果( 五 )
表3：盈科关于未来成本收益的预测
具体的计算过程就不介绍了，说两个关键的点：
根据模型，数码港的资本回报率在12%左右，这个回报率盈科自己也说了，对于一般的开发商来说，吸引力并不大，言外之意就是，我卖住宅不是为了赚钱，纯粹为了贴补数码港。而这一点，也可能是港府最终同意以私下协议批复土地的原因之一，因为收益率确实不高。最后的总收益情况，公私合营（option1）的话，港府会有80亿港元左右的收入，而另外两种模式（option2），港府需要投入55亿港元。
那么问题来了，如果你是港府，你怎么选？相信你心里已经有了答案。
港府之后又进一步致函询问了盈科各项数据的计算过程和所采用的假设，基本已经确定采纳盈科的提议了，只差细节问题。
细节问题之一就是容积率，在香港叫做地积比率（plot ratio）。
其实不是什么新概念，就是总楼面面积除以用地面积，还是之前介绍总楼面面积的例子，如果你在10平方米的地上建了2层楼，那么你的总楼面面积就是20平方米，容积率就是2，以此类推。
当然上面只是一个极其简化的例子，实际情况中容积率是2，并不代表你只可以建2层楼。因为批给你10平方米，一般不会全用来盖楼，要有一部分绿化，有一部分公共设施等等。如果你只用5平方米来盖楼，那么当容积率是2的时候，你有20平方米的总楼面面积，也就是4层，以此类推。
对于容积率，不同类型的用地，不同地段是有相应要求的，否则开发商会把楼盖到天上去。
关于数码港的容积率，市面上流行的另外一种说法就是，数码港的批复用地，是为开发商业写字楼而用，而盈科在住宅部分为了卖更多的楼，采用了高于原规划的容积率。
那么事实究竟如何呢？。
之前在讨论住宅部分和数码港部分的时候放了两张表，表1是用地面积，表2是总楼面面积。那么住宅部分的相除，也就是492830/98556等于5。
这个容积率怎么样呢？我们看一下香港规划署的相关规定。
最高住用地积比率
而数码港的住宅部分（贝沙湾豪宅），一半属于住宅发展密度第1区中，最高的容积率可达10倍，还有一部分属于第3区，最高容积率是3.6倍。这样看来，5倍容积率并不算高。
况且，在政府的建议之下，最后数码港住宅部分的容积率，只有3.8倍。如果是3.8倍的话，那么就妥妥的是下限了。当然这个规划署的规定是现行标准，在20年以前可能会有不同，不过不会相差太多。
所以实际情况是，数码港住宅部分的开发的容积率，并没有超过相应的规划，完全符合规定，而且在一开始的提议当中都已经说得非常明白了。
4
精明的港府
敲定各项细节之后，就到了最重要的一步：谈钱。
在之前盈科的提案当中，曾经反复强调过，土地一定要免费……不然成本一定会转移到之后的租户身上，这样一来，数码港就失去了租金低的特色，自然会影响到科技公司的入驻。
盈科：我给你免费建了个数码港，你在建成以后安心收租就好了，土地就别收钱了。在之前提供的表3，盈科的收益模型当中，我们可以可以看到，政府的收入，只有未来的租金收入。
港府：你跟我开什么玩笑，26公顷土地呢，白给是不可能的，这辈子都不可能。你别以为我不知道，香港寸土寸金，你卖住宅肯定不少赚，我得要分成。
盈科：好吧，地价可以当你入股，但是仅限住宅部分，也就是38%的土地的价值算作入股。数码港部分还是要免费提供土地，因为盈科建好数码港之后会完全移交给港府。考虑到整个项目投资大（近200亿港元），耗时长，我们承担了几乎全部风险，咱们二八分成，你二我八。
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