香港1999年提出的数码港计划有哪些成果( 四 )
综上，数码港这种科技园区，只能由盈科这种科技公司来建，就好比迪士尼乐园只能由迪士尼公司来建一样。（经济危机之后为了提振香港旅游业，修建迪士尼乐园也在港府的计划之中，迪士尼乐园和数码港当时都在谈判之中）
小李说的这些点呢，的确是事实没错，但是这些事实也只能说明盈科是符合条件的开发商，并不能说明盈科是符合条件的唯一开发商。
盈科与数码港的关系，和迪士尼与迪士尼乐园的关系还真不太一样。迪士尼乐园的所有内容都是迪士尼提供的，没有迪士尼，迪士尼乐园也就不能叫迪士尼乐园了。而盈科只是数码港的一个租户而已，没有盈科，数码港一样是数码港。硅谷之所以成为硅谷，并不是因为当时雇佣了一个科技公司当开发商……
不过最终港府还是以私下协约的方式批复了土地，这一点也让港府至今都饱受诟病，被公众怀疑官商勾结，这点后面会详细说。
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进击的盈科
那边厢小李一个劲的做PPT轰炸，这边厢港府已经开始动了发展高科技的心思。金融危机让董建华想起了小平同志的著名论断：科学技术是第一生产力。
于是乎，港府在1998年10月份的施政报告时强调香港要推行高科技行业。
眼看自己的PPT取得了一定的进展，小李又趁热打铁，趁着比尔盖茨来香港做宣传的时候，让盖茨给打了个免费广告。之后，小李又以科技界人士受邀与董建华一起出访以色列。
这一系列公关活动也取得了明显的效果，董先生中东归来之后，数码港项目的推进快多了。
时间进入了1999年，港府拿到Plan B一看，哦？既然是老路子，咱们详细聊聊呗。
盈科趁热打铁，提供了公私合营方案的详细内容，同时还附上了政府主导以及政府成立公司主导两种方案作为对比。
在公私合营方案中，盈科根据之前的提议，把整个数码港的用地分成了两部分，38%用来建住宅，剩下的62%用来开发数码港。
表1：数码港与住宅的土地使用情况
市面上普遍流传的说法是：开始说好了主要兴建数码港，后面小李楞是把数码港项目的七成变成了住宅。
这种说法呢，就是完全混淆了占地面积（也称用地面积area）与总楼面面积（也称总建筑面积 gross floor area）。实际情况情况比较复杂，这里为了理解，简单举个例子：
你家有10平方米的地用来盖房子，那么你的占地面积就是10平方米，永远不会变；但是你的总楼面面积，取决于你盖了多少层：你盖平房，总楼面面积就是10平方米；你盖两层，总楼面面积就是20平方米，以此类推。
回到数码港项目，虽然盈科只是占了38%的地，但是它占的地是用来建住宅的，可以盖很多层，所以总楼面面积就会多很多。在盈科提供的初步方案中（下图），我们也可以看到，按照总楼面面积计算，住宅项目的总楼面面积（492830平方米）一开始就是占比67%。
所以并不存在什么后来变成七成住宅，一开始的提议，住宅总面积就占七成。
而至于为什么要占七成，是经过盈科计算的，既保证卖住宅筹得的资金可以足够支付数码港的建设费用，又能保证盈科有一定的回报。毕竟盈科不是公益团体，基本的项目回报率是要保证的，赔钱的买卖没人会做。
表2：盈科关于数码港的提议
另外盈科还附上了三种方案之下的成本收益模型，Option1代表公司合营的方案，Option2代表政府主导和政府成立公司主导。
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