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房地产营销是做什么的，房地产营销策略与手段( 二 )


14: 市场不景气——开发商赶医院——渠道中介带客户——项目直接高价竞争吸引渠道带客户——高点时渠道中介不再开发门店 ， 客户专心洗客户——谁都没有客户！
15:房地产都是看天吃饭 。市场好的时候 ， 渠道和壳其实都没有话语权 。在限价城市 ， 谁见开发商找渠道？归根结底是因为资金收紧 ， 开发商对渠道的需求增加 。
16:渠道对开发者来说真的是冬天泡的棉袄 。穿起来真的很冷 ， 脱下来就更冷了！
17:现在很多开发商也在自建渠道 。渠道并没有完全被妖魔化 。使用好坏双刃剑！
18:对于渠道来说 ， 基本上就是一个地区谁的最高点高 ， 谁的用处小 。其他项目确实被绑架了 ， 只能提点 。
19:人家现在只看到渠道在吃肉 。他们看不到的是 ， 通道真的是贴着地面的 。小蜜蜂真的是为了你能收到楼盘宣传单才给你下跪的 。所以辛苦钱真的不容易 ， 
20:为什么现在中介都爱做渠道？伟哥做过二手房销售员 ， 卖一套二手房需要客户和房主双方的维护 。现在大部分中介公司都是按照客户、房子、交易来分佣金 ， 一单收20万佣金 ， 但是一分不多 。但是新房和开发商都不需要维护 ， 佣金都是一个业务员出 。所以对于销售人员来说 ， 向购房者推新房肯定是比较主动的 。
21.房地产营销确实有很多花式打拳 ， 但是冬天不管用 。
2:传统代理商吃不到蛋糕 ， 对渠道吐槽在所难免 。
23:为什么要用渠道？你不觉得都是错地了吗！为什么要拿地？都是老板要业绩 。为什么要性能？都是排行榜造成的 。
24:为什么要用渠道？产品定位不对是不是更好？北京的市场这么惨 ， 也有找关系买不到的项目 ， 也有买不到的神一般的公寓 。
25:现在天津客户都知道管理渠道的重点是优惠渠道 ， 但是现在不愿意有高佣金返点 ， 要承担税点 。有些高点赚的比低点少 。
26:营销是整个企业运营闭环的最后一环 。不管你前面做了多少活动和套路 ， 营销都是最后一个背锅的 ， 渠道是营销的一个环节 。
27.在渠道盛行的今天 ， 营销管理的重点仍然在系统管理、节点管理和心态管理 。找哪个渠道 ， 给多少钱 ， 什么时候给 ， 给的比竞争对手多还是少 ， 哪个渠道更有用……成了营销的主流内容 ， 而且真的管用 ， 确实被绑架了 。
28:顾客在哪里？怎么找到他？怎么邀请他到现场？他为什么来？他来了我怎么留住他？传播内容是什么？哪些道具和场景影响了他？如何开始谈这个房子 ， 价格以及具体的促销活动？
29:其实对于很多老牌开发商来说 ， 与其给渠道钱 ， 不如让老业主带新的 。
30:过去很多家电企业 ， 比如长虹美的等 ， 从国美苏宁拿到定价权 ， 家电企业成为夕阳 。现在渠道商已经成为行业定价的主导者 。
31:反而是格力 ， 做出空调 。它被认为是最好的生活家电企业 。也有开发商完全用自己的渠道 ， 比如融创 ， 卖的不错 。
32:看看房地产的秘密 。基本上和渠道有关 。渠道是有用的 ， 但应该被妖魔化的不是渠道 ， 而是渠道管理 。
33:说到底 ， 卖房子还是要看产品和客户对项目的认可 。渠道可以增加10-20% ， 但是现在很多项目的渠道有一半以上是关闭的 ， 这确实是一个很大的问题 。
34: 渠道一定要有高提成 。简单来说 ， 大部分渠道都在2%以上 ， 对于地价和资金成本越来越高的开发商来说 ， 实在是难以承受 。
35: 存在是合理的 。如果没用 ， 不可能所有人都去渠道甚至给那么高的佣金 。尤其是市场不好的时候 ， 对于开发商来说 ， 即使点再高 ， 也是和销量挂钩的 。一套交易多少钱？相对于无论花多少钱都能换多少笔交易的不确定性 ， 渠道计费模式真的很容易让人接受 。
36:开发商营销说渠道成了我们甲方的甲方现在开发商的营销总监要跑中介公司门店 ， 要客户 。渠道带来客户 ， 在某个点就会被接待 。我们甲方的老婆们现在过着卑微的生活 。归根结底是甲方的思维 。


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