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房地产营销是做什么的，房地产营销策略与手段

最近 ， 很多人都在关注“房地产”
渠道之恶” ， 一大波各种文章绵延不断 ， 从时间点看 ， 爆发点始于天津一则对渠道收费监管的政策前后 ， 背后的故事很多 ， 龙头房企与渠道龙头的战争 ， 就和中美毛衣站一样 ， 时而你侬我侬 ， 时而床头打架 。
就渠道而言 ， 其实话题永远是常青的:2015年 ， 伟哥就房地产渠道费用这个话题写过一篇文章:(2015年12月) ， 现在文章里的预言基本都变成了现实 。
头条:为什么说链条越来越勒紧大家的脖子？
最近写了很多关于房产渠道的文章 ， 但其实不太靠谱(当然这不代表伟哥就能靠谱) 。试一试吧 ， 希望能在一篇文章里写一下现在的渠道 。
1.多数文章妖魔化壳频道 。在所有渠道企业中 ， 贝壳是比较规范的 ， 不仅是洗扩比例 ， 还有员工素质 。不得不说 ， 贝壳确实是渠道里的正规军 。
2:找阿姨拉客 。这应该不是正规的贝壳军能做到的 。不过其中也有加盟的 ， 还有插蜂的经纪人 ， 不排除这种可能 。当然 ， 大妈通常是散兵游勇的主要渠道！总的来说 ， 渠道里有最规范的 ， 就一定有壳 。
【房地产营销是做什么的，房地产营销策略与手段】3.贝壳在定价上确实有话语权 ， 基本垄断了市场 。除了华南现在大规模抵制 ， 其他城市都成了 。壳要收多少钱 ， 市场只能接受多少钱 。从市场的角度来说 ， 贝壳不是因为不规范而难受 ， 而是规模化后的定价权 。击破外壳的唯一方法是监管 。现在其他企业真的无力撼动 。当然 ， 有些关于贝壳带客效果的文章确实有些夸张 。毕竟渠道不能完全覆盖交易 。
4:现在做营销的大多都得感谢中国的反垄断法 。如果他们不怕垄断 ， 全国二手房市场都是绿色的 ， 根本不需要壳 。
5.大部分市场的平均通道点都不算太高 。即使是最近热闹非凡的天津 ， 平均渠道点也不超过3个 。当然 ， 也有公司给出非常高的短期“骚操作”点 ， 通道公司在点一般在5%以上的时候谈承销 。
6.渠道之所以成为主要销售渠道 ， 与限购直接挂钩 。因为限购 ， 买房群体中换房的比例越来越高 。二手房中介重用自己的客户资源 ， 渠道在2011年后才开始蓬勃发展 。
7.从未来发展来看 ， 渠道为王是必然 。远的 ， 附近城市香港的开发商 ， 营销费用一毛钱都没有 。都是带客户的中介 ， 卖多少给多少 。
8:渠道高点也是当地政府不允许降价造成的 ， 降价会把售楼处砸了 。这种情况下 ， 给渠道一个点 ， 渠道给多少买家 ， 都不是降价 。对于非新开盘项目来说 ， 这是无奈之举 。也是帮助开发商降价的渠道 。
9:渠道三宝 ， 分期价格低 ， 佣金高！
10:2019年 ， 房产全链条都不容易 ， 除了房产频道 。渠道成就了整个行业的利润 ， 年终难免吃醋挨打 。
1: “只拦截客户 ， 不拓展客户” 。有些小渠道没有拓展客户的能力 ， 只会截留客户 。洗客户 ， 在销售眼里 ， 配送人员毫无原则在楼外抢客户 。有些情况下分为自卖和分销接待客户 ， 即使自卖接待分销客户 。公司给的提成也不一样 ， 案例领域的销售人员认为分配剥夺了自己的资源 。而且在一些有奖金的楼盘项目中 ， 经销代理人和拿到奖金的人分成 ， 甚至是爷爷奶奶们成群结队的带着他们去售楼处 ， 让案例销售把精力花在这些用水的人身上 。
12:4P的营销理论被总结为四种基本策略的组合 ， 即产品、价格、渠道、促销
13: 渠道的存在打击了中介的自身业务！除了拦截客户和洗盘客户 ， 很大比例的真实客户来自二手房置换客户 。
目前在北京等很多城市 ， 新盘和二手房抢客现象明显 。和以前相比 ， 新房和二手房有了价格差 。竞房下限井喷时 ， 大部分客户总价在4-5万 。大量客户被中介介绍去买新盘 ， 二手房卖不出去 。而二手房卖不出去 ， 去新房买房的客户自然会少一些 。所以很明显 ， 2019年北京二手房的萎缩有很大的原因 ， 因为中介业务员被高佣金吸引 ， 主要参与新的销售 。


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