如何做好房地产销售(如何做好商业地产销售)( 二 ) _小知识

4.租回模式。
如果项目在强卖期间销售情况比较奇特，可以采用一年一次的回租模式。进入最后一分钟期时，如果剩余店铺很难卖出，就要进行促销调整，也就是回租模式的调整，可以从前一期一年一次改为两三年一次，刺激销售。

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5.真、假、真调整。
调整真假情况的策略类似于低开高走的策略，主要表现在以下两种情况:
第一，提高已售店铺的虚拟价格，以衬托未售部分相对较低的价格。
第二，提高未售出地板的虚拟价格，使其定价高于市场价格。比如一、二层为待售，三、四层暂不出售，出售部分为市场价，不出售部分高于市场价。相比之下，人们会更喜欢买一楼和二楼。通过这种真假定价，可以形成参考和比较，从而刺激客户做出购买行为。
6.折扣处理。
通常情况下，当项目进入持有期和整理期时，可以对店铺进行打折，刺激店铺的销售。比如一次性付款可以享受原价96%的优惠，银行贷款或分期付款可以享受原价98%的优惠。

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7.以新带旧(长兴卡) 。
所谓“以旧带新”，是指刺激已经购买的客户，促使其引导新客户购买。这种模式需要提升老客户的积极性或者给予一定的利益来吸引他们。一般通过平滑卡模式进行，在持有期和平仓期更加灵活适用。
比如开发商为每个老客户办理一张普通卡，每次老客户推荐新客户注册，开发商都会返还普通卡100元，依次累加，封顶10个新客户。如果10个新客户中有一个做了交易，一个做交易的人会返还长兴卡1000元人民币。通过这种滚雪球的方法，老客户会积极带动新客户进行交易。
8.免租期和租期。
“以旧带新”的策略是以卖为主，招商一般采用的优惠策略或促销策略是免租期和租赁期。免租期和租期本质上基本相同，但有一定的区别，即免租期可以在前，而租期一般在后。所谓免租期可以先来，就是客户先付一部分租金，可以延长一两个月，然后再续租，也可以在客户付完一年租金后申请14个月。所谓租期一般比较晚，就是客户要先交足租金，才能享受延长一两个月的优惠。
此外，租赁优惠或促销策略还包括物业免收费模式。现代商业普遍采用物业免费模式。由于内部硬件设施相对完善，必然会产生一定的物业运营成本，必须由商户承担。在提升商业地产市场的阶段，可以采取免除物业费或者制定豁免比例的方法来刺激投资，比如第一年50%，第二年2/3，第三年全部，或者第一年全部，第二年50% 。