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建议收藏 房地产基础知识大全( 六 )

房地产


5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理 。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多 ， 价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施 。
10、递名片技巧：
1）当你与客户谈判时 ， 客户感兴趣时 ， 你递上名片客户对你印象深 ， 认知度；
2）当客户快要起身时 ， 递上名片 ， 你的客户会准确记住 ， 认知你；
11、递资料准确时间：
1）当你将重要内容讲解完毕 ， 再递上资料 ， 请他了解；
2）当你递名片时 ， 一起递给他；
3）如果客户已拿了资料时 ， 你顺着他资料内容一条条讲解下去 ， 然后合上递给他；
12、市场调查目的 ， 其实反映市场现状：
1）了解竞争楼盘；
2）了解消费需求；
3）了解消费行情；
4）为策划、销售提供依据
具体调查内容：
a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么 ， 业态定位）、铺型、配置（电
梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；
b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；
c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；
具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；
具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）
13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉） 。
风水宝地：依山伴水 ， 龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍 。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）
14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪 。
15、使用率=实用面积/建筑面积
小高层的使用率小于多层：60-70%
高层的使用率小于小高层：80%以上
写字楼的使用率小于高层：50-60%
16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的 ， 福利房是有产权证 ， 可以转让 ， 在国家允许的年限内可以转让、出租） 。
17、绿化：是生态内的非常小的一个方面 。
环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通 。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向 。
18、价格：昂贵、便宜
1）加权比较法：在价格上及对手比较加X%或减X% ， 不超过1；如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡；反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡；
2）盈亏平衡法
3）经验评估法：根据以往经验来测标 ， 价格阻力位针对顾客来说 ， 内容包括：均价、起价（作用 ， 降低入市门槛、一般是低开高涨 ， 只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六 ， 超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有
品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格） 。
19、价格构成：
1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；
2）公共基础设施费（统称土地成本）；
3）建安成本（土建成本）；
4）管理成本（包括营销预算成本）；
5）融资成本（利息）；
6）税收费用；
7）利润；
20、销控：
内部认购：二八理论：好5%、次15%、差80%；三七理论：好10%、次20%、差70%；
公开销售：用于调节控制销售进度 ， 先销次的 ， 留下一部分好的 ， 用于最后冲刺 。
包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期 ， 合理安排）、冲刺期、扫尾期 。
21、建筑品质：
1）施工方的资质；
2）图纸：设计方案 ， 采光通风是否符合国家规定 ， 规划、设计院进行调查 ， 研究；
3）建筑材料：质量好坏 ， 是否环保产品？
22、金字塔型：
小盘：一般以快打慢 ， 先奇制胜 ， 制造与众不同的特色；


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