在张大伟看来 ， 多地二手房信贷收紧 ， 银行停止接单、放款周期延长 ， 直接影响一线城市和部分二线热点城市二手房市场剧烈降温 。 9月 ， 上海二手房仅成交了9800套 ， 创今年新低 。 广州二手房网签量为6921套 ， 是近四年同期最低 。 上海易居房地产研究院监测的11个重点城市 ， 9月份二手房成交量同比下降45.5％ ， 几乎腰斩 。
“从我这么多年的从业经验来看 ， 房地产贷款特别是二手房贷款周期 ， 两个月是一个界限 ， 如果超过两个月 ， 房价肯定跌 。 今年主要原因是 ， 上半年央行发布的居民户中长期贷款同比增长惊人 ， 三季度断崖式下调 ， 二手房市场才会出现断崖式变化 。 ”张大伟告诉《中国新闻周刊》 。
去年年底 ， “为防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险” ， 央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》 ， 划分不同的房地产贷款集中度 ， 提出“两条红线” ， 即针对中资大型银行 ， 房地产贷款占比上限为40％ ， 个人住房贷款占比上限为32.5％ ， 中资中型银行的上限则分别为27.5％和20％ 。 4月 ， 政府对房资金监管升级 ， 联合排查经营用途贷款违规流入房地产的问题 。
“现在部分炒房客的日子不好过了 。 过去他们炒房的钱 ， 多是从银行贷款 ， 房价上涨后 ， 他们再将房子抵押给银行获得更多资金购置下一套房子 。 ”广州按揭贷款研究者郑大源告诉《中国新闻周刊》 ， 刚需买家肯定也会受到影响 ， 但调控的真正目的 ， 并不是要停止二手房交易 ， 而是抑制房价过快增长 ， “从长远来看 ， 这是在保护刚需用户” 。
10月15日 ， 针对部分地区个人按揭贷款额度紧张的问题 ， 央行金融市场司司长邹澜回应 ， 今年前三季度 ， 个人住房贷款发放金额保持平稳 ， 与同期商品住宅销售金额基本匹配 。 其中 ， 少数城市房价上涨过快 ， 个人住房贷款投放受到一些约束 ， 但房价上涨速度得到抑制 。 少数城市的房价回稳以后 ， 这些城市房贷供需关系也将回归正常 。 10月21日 ， 银保监会称 ， 保障好刚需群体信贷需求 ， 要在贷款首付比例和利率上对首套房购房者予以支持 。
郑大源注意到 ， 广州一些银行此前的放款周期一度超过半年 ， 11月以来有所加快 ， 原本停止接单的银行也开始重新接单 ， 但整体并不明显 。 “为何最近略有放松？其中一个主要原因是 ， 是国内多个房地产知名企业纷纷爆雷 。 目前调控略有放松 ， 是希望恢复房地产行业的信心 ， 让大家盘活一点交易量 。 ”但从未来趋势看来 ， 郑大源认为 ， 在比较长的时间里 ， “房住不炒” 仍是不可动摇的政策 。
“去中介化”来临？
房地产中介从业者是对市场最敏感的群体 ， 他们不少人隐隐感到 ， 存量房的诸多游戏规则在发生改变 。
6月底 ， 深圳市住建局上线二手房交易平台 ， 但数小时后便迅速下架 。 8月 ， 杭州市推出二手房交易监管服务平台 ， 上线“个人自主挂牌房源”的功能 ， 为房主提供平台自行挂牌房源 ， 直接跟潜在买家进行沟通 ， 打破了通过中介交易的模式 ， 引发了舆论针对二手房交易“去中介化”的声浪 。 随后 ， 贝壳股价连续两个交易日跌去19.47％ ， 市值蒸发46.09亿美元 ， 约合人民币298亿元 。
李宇嘉认为 ， 国家对新房建立了一套全流程的监管体系 ， 从土地出让到规划报建 ， 再到开工、预售、竣工和交付 ， 这一套监管体系基本上没有漏洞 。 但在对二手房的管理上 ， 过去却长期任其野蛮生长 ， 甚至不知道真实的挂牌价格 。 在他看来 ， “二手房交易的问题 ， 主要是基础秩序混乱 ， 信息不对称严重 ， 交易成本居高不下 ， 民生福利损失 。 整个行业仍然处在相对粗糙的阶段 ， 运行规则甚至在原地踏步 ， 坑蒙拐骗仍然存在 。 ”
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在他看来 ， 官方建立二手房交易平台 ， 并非为了消灭中介 ， 而是为二手房交易治理提供抓手 ， 从而监管价格体系 ， 消除信息不对称 。 这是第一步 ， 需要先把真房源的信息公示 ， 交易代理可以继续通过中介完成 。
张媛告诉《中国新闻周刊》 ， 深圳短暂上线的二手房交易平台背后 ， 其实早有打算 。 早在2017年 ， 政府和行业就已经开始探讨 ， 需要这样一个平台 ， 让所有信息和流程公开透明 。 随着技术和法律法规的成熟 ， 如今具备了条件 。
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