二手房价格猛涨 ， 但另一方面新房遭遇政府限价 ， 一二手房价格倒挂明显 。 去年10月 ， 深圳二手房均价比新房高1.6万元/平方米 。 有媒体报道 ， 华润城润玺一期项目均价约为每平米13.2万元 ， 而周边二手房价格高出近5万元 ， “若中签一套100平米的新房 ， 倒手后能赚500万元” 。
不仅是深圳 ， 在一线城市以及热点二线城市 ， 二手房市场逐渐成为交易的主体 。 新房和二手房的价格“剪刀差”之下 ， 杭州、上海、南京、宁波、成都、西安等多城都出现“万人摇”现象 。 “这种情况下 ， 升级二手房调控成为了市场的必然 。 ”张大伟说 。
2月8日 ， 深圳率先在国内推出二手房参考价 ， 随后宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十城效仿 ， 多地银行以参考价为参考放贷 。
二手房参考价是一剂猛药 。 深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋介绍 ， 此前市场的二手房价格 ， 波动很大 ， 有很多泡沫 ， 误导购房者预期 。 发布指导价 ， 有利于解决一、二手价格倒挂的问题 ， 同时引导商业银行发放贷款 ， 降低杠杆 ， 防范金融风险 。
张媛注意到 ， 二手房参考价出台之前 ， 深圳二手房市场呈现一个怪圈：一边是二手房价格虚高 ， 业主和一些网站、自媒体不停地调高价格 ， 但另一边 ， 市场底部真正的需求方已经跟不上房价的涨势 。 当时 ， 深圳几个头部的中介企业也都意识到 ， “房价继续上涨 ， 自媒体继续炒作 ， 会持续透支未来交易量 ， 中介行业会无法生存” 。
多地政府二手房参考价推出后 ， 要求下架高价盘 ， 上线参考价 ， 一定程度上改善了买家的被动地位 ， 为业主预期降温 。 “有了参考价后 ， 许多买家一定会看参考价 。 他们心里有了预期 ， 卖家的定价太高 ， 可以不买或者与卖家议价 。 这在过去无法做到 ， 此前的价格由中介和业主掌握 ， 一个片区房价容易被炒作起来 。 ”李宇嘉告诉《中国新闻周刊》 ， 如果卖家坚持不降价 ， 银行依据参考价放贷 ， 买家首付压力增加 ， 如果买不起 ， 便会转向跟参考价相近、甚至低于参考价的区域 ， 高价房有价无市 ， 未来也会考虑降价 。
9月中旬 ， 中介王丰时隔近3个月终于“开张” ， 卖出了一套房子 。 这套房2020年上涨至1500万元左右 ， 9月成交价则降到了1180万元 ， 低于目前的二手房参考价1280万元 。 但这种情况可遇不可求 ， 指导价之下 ， 卖家和买家的博弈变得更为漫长而隐秘 。 10月中旬 ， 《中国新闻周刊》走访深圳南山、福田等多个热点小区发现 ， 卖家愿意按指导价大幅降价的仍是少数 。 “目前降价的房源 ， 多是业主因生意受疫情影响、急需现金周转才会降价 ， 更多人还是以原来的价格挂着不着急卖 。 买的人一般是刚需 ， 为了结婚或者孩子上学 ， 其余的人仍在观望 。 ”王丰说 。
不过 ， 深圳乃至一线城市二手房降价趋势已经开启 。 国家统计局数据测算 ， 一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2％转为下降0.4％ ， 其中深圳下降0.5％ ， 降幅比上个月扩大扩大0.1％ 。
“虽然大面积降价还没有开始 ， 卖家现在还不愿意降价 ， 只要坚持下去就没问题 。 大家对房价的预期并非短期内能达到目标 ， 政府改革的目的是使房价慢慢向理性价格回归 。 ”李宇嘉说 。
停贷会成常态吗？
今年以来 ， 宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十多个相继推出二手房指导价的城市 ， 多数城市银行房贷与指导价挂钩 。 这意味着 ， 二手房交易的信贷政策大幅度收紧了 。
7月 ， 上海推出二手房“核定价” ， 没有通过挂牌价格核验的 ， 中介平台和机构不得对外发布该房源信息 。 8月初 ， 上海对二手房调控加码 ， 各银行审核二手房贷款金额 ， 实行“三价就低”原则 ， 即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中 ， 相对最低的价格审批二手房贷款额度 。 专家解释 ， 有些炒房客曾为了获得更高杠杆 ， 通过“阴阳合同”做高房价 ， 拿到更多贷款 。 58安居客房产研究院分院院长张波曾分析 ， “三价就低”原则能有助于二手房价格过快增长 ， 防止资金违规流向房地产 ， 并提高税赋公平性 。
购房者申请购房按揭贷款 ， 需向银行提出书面借款申请 ， 银行通过第三方评估机构评估 ， 再依据评估结果审批放款比例 ， 最后放款 。 一般而言 ， 整个周期是1~2个月 。 今年6月下旬 ， 上海、广州、郑州、西安、武汉、南京、宁波、重庆、合肥等城市的银行反映 ， 二手房贷款申请条件收紧 ， 放款周期延长 。 6月 ， 贝壳研究院监测的72城数据显示 ， 从放款周期看来 ， 房贷平均放款周期为50天 ， 较上月再延长2天 ， 广州较上月延长14天至98天 ， 佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上 。
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