深圳市福田区百花三路 ， 中宏地产门店的玻璃门上张贴一纸转租公告 ， 20多平方米的办公区空荡荡 ， 只有两名房地产经纪人无所事事 ， 默默浏览电脑 ， 等待关店倒计时 。
近4个月 ， 这家店没有二手房成交 ， 只有一些零散的租客单 。 一位经纪人告诉《中国新闻周刊》 ， 一年前他有十多位同事 ， 今年一半辞了职 ， 有人回了老家 ， 有的转型卖新房、写字楼 ， 或干脆转行做其他销售 。 没有成交量 ， 每月接近4万元的房租和水电费也成了重负 ， 为节省开支 ， 这家本土小型中介决定将该店与其他门店合并 。
这不是周边关停的唯一房屋中介 。 仅在约300米长的路上 ， 高峰时期有七八家中介门店、上百名房产经纪人 ， 如今仅剩下三四家大型连锁中介 。 百花三路位于深圳百花片区 ， 被称为深圳“最强学区” ， 对房地产政策变化最为敏感 ， 是观察深圳楼市的窗口之一 。 今年前9个月 ， 深圳已有642家中介门店关停 。 截至10月 ， 深圳二手房成交量连续6个月下跌 ， 9月份成交1635套 ， 创近12年新低 。
相似的剧情在广州、东莞、杭州、宁波、成都、厦门、济南等城市上演 。 中国房地产市场正迈入存量时代 ， 尤其是在一线城市 ， 二手房已占市场交易量的70％以上 。 今年 ， 围绕二手房交易密集的调控释放出新信号 。 有评论指出：房地产调控从过去重点关注新建商品住宅 ， 正逐步发展到一二手房调控齐头并进 ， “二手房市场正在成为房地产调控的主战场” 。
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部分房产中介在房地产调控带来的市场下行中难以为继 。 图/视觉中国
关店潮只是刚开始
王丰（化名）是深圳百花片区的一名资深房产经纪人 ， 在他从业的15年中 ， 历经数次深圳房地产的低谷期——2008年金融危机 ， 2011年二手房按评估价过户征税新政 ， 2016年“深八条” ， 2020年“7·15”新政 。 但在他看来 ， 今年的调控是“史上对二手房和房产中介冲击最大的一次 ， 接近洗牌 ， 洪水冲过来了” 。
2月之前 ， 房产中介在百花片区促成一单生意不算艰难 。 百花片区位于深圳福田区 ， 片区方方正正 ， 约1平方公里 ， 紧靠华强北商业街 ， 大多小区都建于华强北最辉煌的千禧年前后 。 设施老旧 ， 但周边却汇聚深圳考试成绩最好的荔园小学、名校百花小学、实验小学以及三所学校对口的深圳实验中学 ， 此外还有6所幼儿园 ， 是深圳“最强学区” 。 “一站式”的优质教育组合 ， 吸引深圳家长斥资千万挤进这15个花园小区 。
去年深圳楼市火热 ， 王丰记得 ， 最多的一个月 ， 片区成交过七八十套房子 ， 那时网上几乎没有挂牌的房源 ， 上一套抢一套 ， 他只能翻找老客户的联系方式 ， 挨个询问有没有要卖房子 。
但今年2月起 ， 深圳房地产中介的好日子被叫停 。 2月8日 ， 深圳住建局出台“关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知” ， 公布3595个小区的参考价格 。 参考价格是根据近一年楼市网签价格为基础 ， 通过调查市场实际成交以及综合分析评估和测算形成 。
深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋介绍 ， 62％的二手楼盘价格都和近一年的网签价格一致 ， 10％的楼盘过去一年都没有成交价格 ， 27％的市场价格严重偏离参考价格 ， 这些偏离市场价格的小区 ， 主要来自南山、福田、宝安等热点区域 ， 价格虚高 ， 存在投机炒作的成分 。 随后 ， 深圳各房地产中介网站下架大部分房源信息 ， 重新上架时 ， 只能显示政府参考价 。 有中介机构称 ， 高于参考价的房源可以过户 ， 但买家要签一份风险告知书 。
百花片区的房子在价格严重偏离参考价格的27％当中 。 去年11月成交的国城花园44平方米的一房 ， 带实验小学和实验中学的学位 ， 成交价为1218万元 ， 均价高达27.68万元/平方米 ， 目前政府给出的参考价是13.1万元/平方米 。 南天二花园的房价次之 ， 去年12月的均价是18万~22万元/平方米 ， 政府参考价为12万元/平方米 。
二手房指导价虽不具有强制性 ， 但对价格虚高的二手房交易开始起到威慑力的 ， 是银行以该数据为参考数据放贷 。 中介王丰解释 ， 以南天二花园89平方米为例 ， 假如业主坚持20万元/平方米不讲价 ， 买家只能以参考价贷款 ， 首付将增加712万元 。
价格严重偏离参考价的二手房 ， 交易门槛提高 ， 成交量明显下跌 。 乐有家统计 ， 2021年2~7月 ， 福田区香蜜湖片区、福田区百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区6大名校片区 ， 房源成交量出现大幅下滑 ， 1月份成交量同比上涨58％ ， 3~7月 ， 成交量同比跌幅均在50％以上 。 整个深圳的二手房成交量也在下跌 ， 1月网签量尚有8971套 ， 3月跌破荣枯线 ， 仅4869套 ， 6月份的网签量已降至3216套 。
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