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在北京租房子需要注意啥( 五 )


9-11月：旺季。海归回国，外地毕业生进京，白领工作变动
12月：淡季。进入寒冬，离京人数渐渐大于进京人数当然，租房是一件时效性极强的事情。
对于找房者来说一般会有一个特定的难以自主控制的时间窗口，如毕业了才需要租房，而毕业的时间是固定的且与其他人重合。而对于房子来说，现在绝大多数都是“现房”无法提前预订。这两个特点决定了对于找房窗口固定的人来说要完全避开高峰期是件非常困难的事情。当然，尽早准备永远都不是坏事。平均而言，在旺季需要提前一个月就开始着手找房，在淡季可以提前一至两个星期
4.租金水平
租金的两个决定性因素为位置和房子本身品质，其中以位置影响最大。从租金水平的走势来看，北京的租金水平在2013年以前的几年涨幅非常迅速，从去年到现在市场调整逐步到位，租金的上涨趋势已渐趋平缓。
对于综合条件一般的房子，在核心商圈（如国贸、中关村、金融街）步行范围之内的话，平均价格水平分布如下：主卧：3000元/月次卧：2500元/月一居/开间：4500元/月在核心商圈附近地铁20分钟区域，平均价格水平分布如下：主卧：2500元/月次卧：2000元/月一居/开间：3500元/月在核心商圈附近地铁40分钟区域，平均价格水平分布如下：主卧：2000元/月次卧：1600元/月一居/开间：2800元/月有一条经验规律：在核心区的地铁辐射线上（如八通线），每靠近核心区一站在同等条件下月租金会多150元/月。这条规律非常符合通过计算得出的结果。北京大学生白领平均月薪为5000元左右，按每天工作8小时算每周工作5天算，每分钟的时间价值为5000/(8*60*20)=0.52元。
而北京地铁每站相隔运行时间大概为4分钟，考虑到距离多远一站耗费的不只是运行时间，这里按照6分钟计算，多远一站意味着每个月需要多花5*2*20=200分钟。假设在路程上的时间都是无谓损失，这意味着多远一站每个月将在无形中损失0.52*200=104元。上面这条经验规律正是距离和时间成本在租金上的反映
。5.周转率
房子的周转速率要比一般消费品慢许多，即使是在旺季房子也需要几天的时间再能完成整个周转过程。因为一间房子的成交需要经历信息发布、信息搜索与匹配、沟通、现场看房、确定签约等一系列的过程。平均来说，在旺季一间房子的租出需要3-7天的时间，在一般的季节（即非旺季及淡季）需要7-14天的时间，在淡季需要14-30天。这意味着对于房东或者需要转租/招合租的人，需要提前相应的时间去开始招租以便在期望的时间点前将房子租出。
二、找房必须考虑的六大因素
1.距离
从住处到上班地点之间的来回每天都要经历，因此距离，或者说花在路上的时间，是一个需要首先考虑的因素。北京是个很大的城市，也是个很拥挤的城市。同样是一个小时的时间，在别的地方可能从一个县城到了另一个县城，而在北京可能还没出一个区；同样是一个小时的时间，在别的地方可能是坐在车上睡过去的，而在北京可能是在令人窒息的车厢里单脚站着度过，因为另一只脚实在挤得放不下了。距离是和价格相关的，也与房子的品质相关。同样一个价格，在核心工作圈步行范围内只能租到一个不到10平米的隔断，而在坐地铁45分钟的地方很可能就能租到一个一居或者开间。鱼和熊掌不可兼得，总是需要在距离和价格以及房子品质之间做一个权衡取舍。但有一个基本的原则，距离的优先级高于价格和房子品质。有一个非常常见的误解：北京的地铁/公交系统非常发达，即时住得远一些也无所谓，住得近也得坐几站公交再走几步路，住得远只要直接通地铁或有直达的公交就行。这是一个会让人付出很大代价的误解。早晚高峰期间在地铁/公交上除了被挤得脸对着脸你看我我看你什么都干不了，每一分钟对体力和精神都是极大的损耗，而且几乎每天都会目睹吵架、打架事件发生。的确，在那种环境下很难有人心平气和，每个人都抱着恨不得把那些死命挤上来的人踹下去的心态在忍耐着。早上在路上的那一个小时很可能会让你整天的精力都消耗殆尽，心情压抑烦躁；而晚上下班后的又一个小时很可能会使你到了家后除了倒在床上什么都不想做。除了时间、身体和精神上的代价外，住在郊区很可能会让你错过真正的城市生活。挤了一周周末你不会想再进城，最多只会在小区旁的大卖场逛一逛。周末想去看个电影也得提心吊胆担心是否还能赶上末班车回去。如果想要感受这座城市，千万不要住在郊区，对于那些外来的同学尤其如此。值得再次强调一下，距离是在北京找房要考虑的首要因素，不在万不得已的情况下不要使每天花在地铁/公交上的时间超过一小时。在同等价格的情况下，一个值得慎重考虑的建议是——只选近的，不选大的。
2.跟房子有关的人
租房虽然租的是房子，但是和人租的。租房不仅需要看房子，还需要非常小心地去看人。房子选错了最多是住得不舒服，但人选错了很可能导致金钱和精神的巨大损失，说有生命危险也不会觉得奇怪。
（1）房东/二房东/中介
这些都是把房子租给你的人，虽然他们代表着不同的群体。关于这部分内容接下来会有专门的章节讨论，这里既然不得不提就先提一些经验规律吧。房东-不是所有房东都是好的。黑房东到处有，在北京尤其多。这是由这个市场的特性决定的，北京租房供小于求，且流动性极大，导致房东拥有极其不对称的市场优势地位。这种天然的强势地位会使得一些本来不坏的人变坏。-
外地房东
比北京土著房东好相处。对于外地房东而言，虽然许多人在北京有了房子有了家，但终究根基不在这里，不会觉得北京是自己的地盘。而对于北京土著来说这里就是自己的地盘，霸道起来你们这些外地来的小孩又能怎么样。-最好是有正当职业的，提防那些靠收租作为主要收入来源的房东。有正当职业的房东基本都属于中产以上人群，一般而言都有较高素质，许多还受过良好的教育，这部分人会更加讲信用，而且也不差房租那几个钱。对于那些靠收租而生活的人来说租房就是他们的生意，能多赚一点就多赚一点，能多扣一点就多扣一点。-能找年轻的就不要找年纪大的。这似乎是一个自然界通用的法则，找对象如此租房也如此。年轻的房东一般都比较有素质，比较能够理解年轻人的处境，能够相互体谅；年纪大的房东可能会斤斤计较，因为一些小事而纠缠不休。
中介-
不是所有中介人品都是坏的，但所有中介都想挣你的钱。在北京租房市场上，中介是向租客收钱而不向房东收钱的。中介大多数也是年轻人，也想挣钱养家也想出人头地。中介的钱是从你的口袋里出的，既然他的目标是挣更多的钱，你就得处处小心了。-在没掏钱之前中介把你当做人，在你交了钱之后中介就会教你怎么做人。在你没交钱之前中介可能是你见过的最热情最勤快的人，热情地带你看房，不厌其烦地对你忽悠，隔了两三天如果你忘了要去看房还会主动提醒你。但是交了钱之后，你很可能就会惊叹一个人的变化竟然可以在这么短的时间内完成。往往故事到这里还没完，收了你的钱之后他还会想着怎么从你这里收更多的钱，比如说毫无预兆地告诉你一个星期后你就得卷铺盖走人（这样他就可以向下一家继续收中介费）。-不靠谱的中介可能会让你受到人身威胁，“靠谱”的中介会让你交房租的时候总会感觉压力山大。所谓的不靠谱，一般来说指的是以暴力相威胁，在北京租房遇到黑中介人身安全确实需要考虑。对于那些“靠谱”的大中介来说，他们不过是把自己包装了起来以便向你更频繁的收钱，而且是收更多的钱。当然了，他们不管这个钱叫“中介费”了，选了个更好听的名字——“服务费”。
二房东-二房东没有传言中的那么坏，因人而异。二房东的属性非常复杂，很难一言以蔽之。有因为住了好几年跟房东很熟所以直接租下来帮房东招租的（这样他们可以选择自己喜欢的室友），也有为了赚取差价的；有跟大家一样都是年轻人、有正当职业的，也有卷了三个月的房租跑路的。对于二房东，最好的态度就是不要有态度。（2）室友对于合租的同学来说，室友是生活在同一个屋檐下的人。虽然现实中很难在室友上有选择的余地，但在租房时还是需要了解室友的情况。是否有正当的职业是需要重点考虑的因素。虽然不同人的性格脾气、生活习惯可能千差万别，但有正当职业起码说明了这个人不是一个坏人，住在一起不会有人身安全上的顾虑。租房中的室友关系很难像大学中的那样亲密和单纯，对于室友不要抱有太大的期望，只求相安无事相互理解即可，如果能成为好朋友则是意外的收获。一个女生比较关心的问题是：与陌生的男生一起合租是否安全？由于中国的大学宿舍都是男女生严格分开，对于男女生混住许多女生还比较陌生，至少从心理上一开始还无法接受。现实的情况是，只要合租者有正当的职业、性格比较正常，基本不会出现骚扰这种严重的情况。但为了住得更安心，最好是一个房子里有两个或两个以上的女生一起住。对于一个两居的房子，假如其中一间住的是一个男生，而这个男生在招室友的时候仅限女生，这样的情况就得多加小心了。
3.价格
年轻人收入相对有限，价格也是需要考虑的一个重要因素。不同的价格对应不同地段不同品质的房子，在选择的时候要充分考虑自己的收入情况。一般而言，每月的租金最好不要超过每月实际收入的四分之一。如果一个月租金超过月收入的三分之一，要想生活宽裕并有所积蓄就非常困难了。万事开头难，对于在北京租房而言尤其如此。北京的租金大多是押一付三的，如果是跟中介租的还需要付大约一个月租金的中介费，加起来相当于在还没入住的时候就需要面临一次性的5个月房租的开支。这对于许多刚来北京工作尚未找到或是第一个月工资尚未领到的同学来说是一笔不堪其重的支出。因此，在开始租房前要充分考虑自己的经济实力，提早做好相应准备，量力而行。
4.居住时间
长短居住时间长短也是找房过程中极易忽视的一个因素，对于找房经验欠缺的同学尤其如此。在找房前务必要考虑清楚自己是要长租还是短租。换房是有交易成本的。显性的成本包括退租的中介费和新的中介费（如果是跟中介租的话）、搬家成本、重新找房的时间成本和需要付出的精力等，隐性成本包括押金被克扣的风险、无法按时找到合适房子的风险及由此带来的后续风险、新的房东/中介/室友不靠谱的风险、重新适应一个新环境的适应成本等等。一般而言，每次换房至少要付出相当于一个月租金的交易成本。需要注意的是，在北京押金被中介或黑房东克扣的概率相当大，如果租期未满甚至剩下的租金都会被克扣。因此，在找房前一定要想清楚自己是长租还是短租。如果是长租，在选房子的时候要更多地注重稳定性，例如了解清楚中介是否会在短期内收回房子或者房东是否要短期内卖房，并在合同的相关条款中注明清楚。现实中被中介或房东毫无预兆地赶走的例子实在不胜枚举。同时，还需要对位置、周边配套、室友等情况做更详细的了解，毕竟这些都跟每天的生活息息相关，任何一个因素出问题都可能导致生活质量大打折扣。如果是短租，则应考虑那些付款方式灵活的房子，尽量选择月付或周付，自己的钱放在自己的口袋里是最安全的。
5.交通条件
交通条件也是需要考虑的重要因素，毕竟年轻人每天是在住处和上班地点间的穿梭中度过。大多数年轻人会将地铁作为首选的交通工具，如果能住在地铁步行10分钟范围之内是非常理想的状况。在选择住在哪条地铁线及哪个地铁站附近时要充分考虑距离以及拥挤程度，北京各地铁线路的拥挤情况之前已有所讨论。在选择地铁线时有一个基本的原则，尽量选择不需要换乘的地铁线上。北京地铁换乘站不同线路站台之间大多相隔较远，如西直门2号线与13号线的换乘，加之早晚高峰期换乘站人流尤其大，换乘不仅耗费大量时间且消耗精力。一般来说始发站只要愿意多等几趟车总会有座位，即时没有座位也可以占据一个较好的位置（上车后如果没有座位应该尽可能站在车厢中间，在车门边人流上下密集会比中间拥挤得多），如果距离上班地点距离不算太远可以选择在始发站周边找房。地铁的便利性大家都已非常熟悉，而公交的作用往往被忽视。地铁周边的房子价格都相对较高，而公交站对价格的影响则相对不明显。如果住处能有两条以上线路的公交直接到达工作地点，则公交的便利性和相对的舒适性则很可能会高于地铁，而且房子本身的性价比也会比地铁周边的要高。北京的公交车会在早晚高峰期间缩小发车间隔，在市区内如果有两条以上的公交经过则等待时间基本会小于10分钟。综合来看，两条直达公交的便利性等于直达的地铁，大于需要换乘的地铁。因此，在选择地段时理应将公交线路纳入考虑范围。
6.周边配套
房子是生活起居的地方，也许对于年轻人来说每天的大部分时间都在外面度过，但终归是有一部分时间是在住处度过的。平常上班的时候可能不会在意，但在周末的时候，吃一顿饭要走10分钟还是20分钟就可能产生决定性的影响了。关于周边环境，首先要考虑的是吃饭的地方，特别是干净的小餐馆或快餐店。理想情况下最好是小区门口就有两家以上的餐馆，最差的情况从出门到餐馆的距离不要超过15分钟。如果超过15分钟很可能的情况就是周末一整天都会宅在家里等外卖。一般来说城里的老小区周边都会有许多小餐馆，这个问题并不突出。但对于近郊的一些新小区这个问题就值得认真考察。除了吃饭，另外一个要留意的就是购物的便利性。这里的购物指的是买一些日常用品、生活急需之类。北京大多数小区里都会有便利店，楼下走几步路就能到。如果需要走到小区外面一条街之外才能买到一瓶酱油，那在这个小区住着很难感觉到方便。


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