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华鸿嘉|三道红线下高成本融资存忧 华鸿嘉信千亿目标“梦碎”( 二 )


截至10月31日 ， 华鸿嘉信今年的土地投资已经占到销售营收的46.35% ， 去年同期的占比是30.82% 。 对于华鸿嘉信在今年前10个月发力拿地的原因 ， 高院生向采访人员表示：“因为这家企业是高周转的 ， 所以它的土地储备量不多 ， 而且它这几年的销售额增长很快 ， 所以必须要扩大土储以保证现有的规模 。 ”
信托高成本融资存忧
采访人员注意到 ， 积极拿地的背后 ， 对于土地投资等需要的资金 ， 除了使用自有资金以及银行贷款 ， 华鸿嘉信还通过质押股权和委托发行信托产品的方式进行融资 。
采访人员发现 ， 在华鸿嘉信对外出质股权的事项中 ， 目前仍处于存续状态的共有3项 。 在今年8月 ， 华鸿嘉信将其持有的丽水鸿顺9%股权质押给了杭州悦清 ， 出质股权数额90万元 ， 在今年4月份 ， 向杭州承招企业管理合伙企业（有限合伙）出质股权 ， 出质股权数额为10万元 。
更早一点是在2019年9月 ， 华鸿嘉信向上海爱建信托有限责任公司（以下简称“上海爱建信托”）出质股权1000万元 。
采访人员查询到 ， 上海爱建信托在2020年8月 ， 申请登记了爱建共赢-华鸿天阳丽水2号集合资金信托计划 ， 且早在2019年 ， 上海爱建信托就已经发行过针对天阳华鸿项目的信托产品 ， 年收益率为6.8%～8.3% ， 在2019年11月 ， 还申请登记了爱建长盈精英-华鸿珑樾府集合资金信托计划 ， 年收益率范围为7.3%～8.6% 。 相关数据显示 ， 在2019年10月上旬 ， 市场上地产信托产品的平均年收益率为8.28% 。
华鸿嘉信方面也向采访人员确认 ， 在上述产品中涉及到的天阳华鸿和华鸿珑樾府皆属于集团的地产项目 ， 即融资方就是华鸿嘉信或者华鸿嘉信旗下的公司 。
此外 ， 华鸿嘉信还和万向信托进行了合作 。 万向信托在2019年下半年 ， 发行了地产533号华鸿嘉信东城雅郡项目贷款集合资金信托计划 ， 以及地产631号华鸿嘉信丽水庆元府项目贷款集合资金信托计划 。
对于华鸿嘉信而言 ， 通过信托融资的成本除了需要支付给产品受益者的年利率之外 ， 还包括需要支付给信托公司等的费用 。 李金枢曾在采访中透露 ， 目前华鸿嘉信的融资成本为10个点左右 ， 银行融资成本为5点多 。
值得一提的是 ， 今年住建部提出“三道红线” ， 并根据企业触线情况不同 ， 来控制企业有息负债的增长规模 。 中国银保监会副主席梁涛在2020金融街(000402,股吧)论坛上表示 ， 前三季度 ， 新增房地产贷款占全部新增贷款的比重较去年同期下降3.7个百分点 。 另据媒体报道 ， 10月28日有多位银行人士对外透露 ， 四季度房地产开发贷款呈收紧趋势 ， 多家银行明确“限额管理”“好中选优”等原则 。
此外 ， 诺亚财富的一位理财师向采访人员透露：“因为我们给这些公司的前期成本很高 ， 所以房企开始找银行去融资 。 ”
高院生向采访人员说明 ， 虽然华鸿嘉信也会通过信托融资的方式筹集资金 ， 但融资通道主要还是通过银行贷款 。
高周转操盘之惑
在经营管理上 ， 此前有消息称华鸿嘉信或将推行“阿米巴模式” ， 对此 ， 华鸿嘉信相关负责人表示：“集团这些年一直采取制定目标、目标分解、责任分担 ， 这在行业内也是常规做法 。 ”
虽然该负责人称并不存在是否推行“阿米巴模式” ， 但从2019年开始 ， 华鸿嘉信就引进了部分碧桂园的前高级管理者 ， 担任财务、运营等各条线的副总裁 ， 今年9月末 ， 碧桂园贵州区域原总裁黄士冯正式成为华鸿嘉信新任总裁 。 而碧桂园经营模式的特点是高杠杆、高周转、高激励 。
在前述万向信托发行的两款产品的介绍中 ， 披露了华鸿嘉信2018年及2019年的部分财务数据：2018年合并总资产391亿元 ， 净资产40亿元 ， 资产负债率（不含预收款项）15%；营业收入173亿元 ， 净利润16亿元；华鸿嘉信整体金融负债不超过30亿元 。 另外 ， 截至2019年6月份 ， 华鸿嘉信总资产450亿元 ， 剔除预收账款后的资产负债率为50% 。


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