房企|“三道红线”下房企策略分化：有的谨慎投资 有的乘机扩张( 三 )
无论是拿地还是收并购 ， 房企的一切投资行为归根结底都是为了规模扩张 。 “三道红线”政策出炉之前 ， 房地产行业更多以规模和速度论英雄 。 用阳光城(000671,股吧)执行副总裁吴建斌的话来讲 ， 房地产市场做大规模是第一需要 ， 房企在规模扩张的过程中 ， 一般可能会受到财务杠杆与经营杠杆的驱动 ， 当负债加得越大 ， 规模也就越大 。
但“三道红线”结束了财务杠杆的红利时代；硬币的另一面是 ， 高增长的时代亦已过去 。 10月22日 ， 在“2020天府论坛”上 ， 万达集团董事长王健林提到 ， 中国经济由高速增长阶段转入高质量发展阶段 ， “过去那种追风口、赚大钱的机会越来越少 ， 各个行业的竞争都趋于白热化 ， 除了极少数的企业 ， 大多数中国企业进入了‘赚辛苦钱、赚慢钱’时代 。 ”
这样的大背景下 ， 若房企还想通过拿地、收并购实现在行业中的“弯道超车” ， 关键点在于 ， 一定要精准拿地 。 毕竟 ， 如果进入风险比较大的城市 ， 不仅不能“弯道超车” ， 甚至可能深陷泥潭 。
罗凯观测到的最新情况是 ， 在同等利润指标的前提下 ， 当前 ， 所有房企更倾向于将资金投向安全系数更高的城市或区域 。 “因为每家企业的投资目标 ， 都是希望资金投出去了 ， 要更加快速周转起来 。 ”
中原地产研究中心统计了今年截至10月19日50大城市的卖地情况 ， 土地出让金排行前十的城市 ， 除了上海、广州、北京三大一线城市之外 ， 其余都是位于长三角、粤港澳大湾区以及中西部的二线城市 。 “房企现在一般不会往三四线城市冲 。 ”林波表示 。
一方面 ， 三四线城市的安全边界比较低 ， 在商品房市场明显转冷的当下 ， 这些城市的去化速度容易受影响 ， 进而直接波及到房企的现金流；另一方面 ， 过去一年或今年以来房价涨得比较快的城市 ， 比如徐州 ， 大部分都存在回调风险 ， 房企选择时也会特别谨慎 。
不过 ， 在罗凯看来 ， 季峰所在房企只是一个特例 。 在这样的时间点 ， 房企实现“弯道超车”的可能性不是很高 。
他给出了两个具象理由 ， 一是多数房企通常不会集中将子弹压在第四季度上 ， 否则既会影响年内的财务数据 ， 如果搏错机会点 ， 还容易出现系统性风险 。
而且 ， 按照行业内的高周转模式 ， 一家房企从拿地到开盘 ， 一般需要4-6个月时间 。 这意味着 ， 今年第四季度拿下的地块 ， 以最快速度也正好赶在明年第二、三季度便可以入市销售 。 正常来说 ， 这部分土储大概率影响的是2021年下半年和2022年上半年的销售规模 。
但今年4-8月份是土拍市场的高峰期 ， 多数企业已经拿到足够多的地块 。 这些地块多要等到明年初才开始销售 ， 同样也能影响下一年的整体规模 。
（责任编辑：张洋 HN080）
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