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房企|“三道红线”下房企策略分化：有的谨慎投资 有的乘机扩张( 二 )


10月22日 ， 极少供地的东莞长安镇祭出一块商住用地 ， 吸引了47家房企竞拍 ， 触及最高限价 。 地块转入竞配建环节后 ， 1分钟报价8轮 ， 配建额度也达至最高 。
经过68轮厮战 ， 碧桂园从47家房企中突围成功 ， 以11.57亿元、18%无偿配建面积将土地收入囊中 ， 剔除配建面积后 ， 可售楼面价达2.59万元/平方米 ， 成为东莞历史上单价第二高地王 。
此前一天 ， 东莞常平的一场土拍吸引了40家房企相争48轮 ， 最终 ， 金地并以1.19万元/平方米的楼面价将区域内的地价推向新高 。
“现在还能拿地的房企 ， 无疑都是手中有钱 。 ”罗凯发现 ， 经过一个多月的政策消化期 ， 10月中旬以来 ， 另一种趋势正悄悄“冒头”——具备继续拿地能力的开发商不想错失机会 ， 他们重新开始将目光投回土拍市场 。
近日监管部门下发给试点房企的三张监测表 ， 对房企资金监测进行穿透式全覆盖 ， “三道红线”外 ， 还涵盖了参股项目、明股实债、合作负债等表外融资 。 对于房企最直接的打击 ， 无疑体现在有息负债规模的增速上限 ， 也即新增融资层面上 。
房企“踩线”数量越多 ， 所面临的现状就越严峻 ， 他们无法通过新增杠杆扩张 ， 当下重心并非拿地 ， 而是回笼资金 ， 改善负债 。 “对于负债率比较高、土储比较充足的企业来说 ， 即使一个季度不拿地 ， 也不会造成太大问题 。 ”林波说 。
处于“绿色档”或“黄色档”的房企 ， 过往杠杆加得不高 ， 如果手上现金相对充裕 ， 恰好是出手的机会 。 一家TOP10央企近期就频频在某一线城市的土拍现场举牌 ， 该央企的营销负责人对经济观察网坦言 ， 他们公司的财务状况比较稳健 ， 现金流充足 ， “三道红线”后 ， 他们在土地市场上的竞争对手减少 ， 获取土地的成功率相对更高 。
部分房企在第四季度出击 ， 看中的是年底土地窗口期 。 每年末 ， 单宗土地起拍价变化不大 ， 但楼面价与溢价率在走低 。 很多房企认为 ， 如果手中持有货币 ， 能在这个时间点拿到便宜土地 。
“今年地价在二季度是高点 ， 三季度开始下行 。 ”林波的观察印证了这一判断 。 中国指数研究院的统计数据显示 ， 9月 ， 全国300个城市土地平均溢价率为13% ， 较8月下降2个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为15% ， 环比下降3个百分点 。
不过 ， 房企对拿地要求其他时间点也更加严格 。 “手中资金更加金贵了 ， 不是特别好的项目 ， 企业都不会轻易出手 。 所以 ， 这一轮进入土拍市场的房企 ， 肯定要提高利润率标准 。 平时利润率只要达到8%就可以 ， 现在要求是9%-10% 。 ”罗凯说 ， 二季度 ， 如果严格按照利润率红线的话 ， 很多企业根本拿不到地 。
同样的趋势还出现在收并购市场上 。 过往 ， 房企进行收并购 ， 对标的的判断指标通常聚焦在收益率、IRR上 ， 就算标的收益率稍低 ， 但只要超过招拍挂 ， 房企还是愿意“买单” 。
如今 ， 除了标的收益率必须达到一定要求之外 ， 房企的判断标准还延伸到标的项目公司本身的资产负债率、现金流等 。 在设计交易结构之时 ， 也要着重考虑这笔收购对于交易方本身“三线四挡”的影响 。
机遇
在一家准千亿房企工作的季锋（化名） ， 10月初参加了集团的一场经营例会 。 “老板在会议上提到 ， 第四季度是中国房企非常重要的一道分水岭 。 ‘三道红线’大背景下 ， 不具备扩张条件的企业只能放缓步伐或原地踏步 ， 土地市场一定会出现一个很好的窗口期 。 具备资金实力的企业抓住这个机遇 ， 或许可以逆势而上 。 ”
正是在这场例会上 ， 季峰的老板给公司众人下达了一项硬指标——公司一定要稳住目前整个资金基本面 ， 一面是加快回款 ， 另一面必须保证融资通畅 。 “保卫资金流的目标并非为了生存 ， 而是往手里多拿点‘子弹’ ， 把握住第四季度的这个土地窗口期 。 因为它很大可能会影响到企业1-2年内在行业中的地位 。 ”这是季峰老板对于自家企业做出的预判 。


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