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房企|“三道红线”下房企策略分化：有的谨慎投资 有的乘机扩张

房企|“三道红线”下房企策略分化：有的谨慎投资 有的乘机扩张
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经济观察网 采访人员 陈博 “目前趋势是 ， 相较于对规模扩张的追求 ， 房企更看重安全系数 ， 所以 ， 纷纷放缓拿地步伐 。 ”一位深圳房企的战略运营负责人告诉经济观察网 。
尽管“三道红线”的实施信息尚未明朗 ， 但影响已经立竿见影 ， 最先反映到土拍市场上 。 中国指数研究院的数据显示 ， 2020年9月 ， 全国300个城市共成交土地2212宗 ， 成交面积9126万平方米 ， 环比减少2% ， 同比同样减少10% 。
克而瑞研究中心发布的报告也提到 ， 一方面是二季度补货之后 ， 企业重点仍在“促销售、抓回款、稳现金”上；另一方面 ， 伴随“三道红线”出台 ， 企业融资进一步收紧 ， 导致投资意愿下滑 。 其中9月TOP50房企的单月投资金额仅2156亿元 ， 较二季度均值下降42% 。
10月中旬后 ， 部分财务杠杆不高 ， 手上现金相对充裕且位于“绿色档”或“黄色档”的房企 ， 不想错失四季度窗口期 ， 开始在土拍市场主动“出击” 。
无论是放慢脚步 ， 抑或是逆势“捡漏” ， 房企判断趋于一致——将有限资金投向安全系数更高的城市或区域 ， 对于这一轮土地的利润率要求也高于以往 。
谨慎扩张
“虽然没在第一批试点房企名单 ， 但8月底座谈会后 ， 就对三个指标进行控制 。 ” 在一家港股上市房企担任投资负责人的罗凯表示 ， 他所在公司上半年只触及一条“红线” ， 但从9月开始减弱拿地力度 。
据其透露 ， 8月他所在公司拿地金额超过100亿元 ， 但9月不足50亿元 ， 到了10月 ， 拿地力度还在进一步减弱 。 罗凯最近见了一家合作伙伴 ， 对方原本正计划与一家TOP4房企合作拿地 ， 如今 ， 合作伙伴也开始担心TOP4房企的资金状况 。
罗凯观察到 ， “三道红线”后 ， 多数房企对于拿地愈发谨慎 。 中国指数研究院的数据佐证了他的感受：2020年9月 ， 全国300个城市共成交土地2212宗 ， 成交面积9126万平方米 ， 环比减少2% ， 同比同样减少10% 。
谨慎一方面体现在房企参与土地招拍挂的积极性正在下降 。 克而瑞研究中心对重点城市的重点地块参拍情况进行监测 ， 得出的结果是 ， 相比此前在土拍市场的积极 ， 9月 ， 200家典型房企参拍重点地块的次数明显降低 。 53%的企业这个月未参加重点地块的出让；另外32%的房企 ， 参拍次数在5次及以下；参拍超过10次的房企仅有6% 。
另一方面 ， 房企拿地金额也在减少 。 根据克而瑞研究中心的统计 ， 二季度 ， 50强房企单月拿地金额保持在3500亿元以上；7-8月 ， 50强房企单月拿地金额下降至3100亿元左右；9月金额更低至2156亿元 ， 环比下降29% ， 相较1-8月的单月平均投资额也下降19% 。
“三道红线”出炉后 ， 几乎每家房企都统计各项财务指标 ， 对现金安全性以及负债状况做了系统判断 ， 并考量接下来的应对之道 ， 尤其是债务出表的处理方式 ， “对今年拿地额度房企都清楚 ， 很多企业当时就进入观望期 。 ”罗凯告诉经济观察网 。
按照“三道红线”的要求 ， 哪怕是“绿色档”房企 ， 有息负债规模年增速也不得超过15% 。 “从整体趋势来看 ， 给到地产行业加杠杆的空间很小 ， 拿地谨慎是正常反应 。 ”克而瑞研究中心总经理林波说 ， 商品房销售市场转冷 ， 一定程度上也限制了房企拿地的“步伐” 。 再加上 ， 部分房企在二三季度拿了不少地 ， 到了年底自然会收缩 。
不仅公开市场 ， 房企在收并购领域也转向保守 。 “尤其是很多承债式100%股权收购 ， 开发商都不敢下手了 。 ”罗凯表示 。
“胆怯”的背后同样受到“三道红线”影响 。 如果交易标的的资产负债率过高 ， 一旦并表资产负债表肯定被波及 ， “踩线”可能性增加 ， 后续融资与现金能力也会相应出现变数 。
窗口期


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