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观点地产网|孔健楠等谈未来在市场开拓上会更加进取（实录），合景悠活IPO发布会

北京联盟_本文原题为：合景悠活IPO发布会孔健楠等谈未来在市场开拓上会更加进取（实录）来源：观点地产网
观点地产网6月底递表 ， 10月初通过聆讯 ， 如今召开IPO发布会 ， 孔氏兄弟顺利地一步步把旗下的物业平台推向资本市场 。
10月18日下午 ， 合景泰富旗下分拆的物业管理公司合景悠活召开新闻发布会 ， 宣布于香港联交所主板上市计划 。 此次合景悠活全球发售初步发行共3.83亿股股份 ， 当中包括国际配售3.45亿股股份 ， 以及在香港公开发售共3834万股股份 ， 即分别占发售股份总额约90%及10% 。
发售价方面 ， 最终合景悠活股份的售价介乎每股7港元至8.13港元 ， 集资总额最多31.17亿港元 ， 这与此前市场所传消息相差无几 。 同时 ， 此次合景悠活引入多名如高瓴资本、奥陆资本、嘉实投资等基石投资者 。
以每股7.56港元发售价假设 ， 此次合景悠活全球发售可获的所得款项净额约27.56亿港元 ， 其中将有约60%将用于战略性收购及投资机会 ， 以进一步增加市场份额 。
现场 ， 孔健楠等一众管理层讲话简洁 ， 但是共同透露出来一个信号：合景悠活要提高发展速度 ， 增大市占率 。
与母公司：不是依赖关系
几乎每一个房企分拆出来的物业企业 ， 都免不了被市场考量它的关联性与独立性 。
合景悠活最早于2004年开始发展 ， 截至2020年4月30日 ， 合景悠活分别在中国38个城市以及自治县管理109个住宅物业 ， 以及在9个城市跟自治县管理30个商业物业 ， 总在管建筑面积为2210万平方米 。
这样的在管规模与鑫苑服务、宝龙商业相当 ， 在目前上市的物管企业中并不算靠前 。
一个物管企业起步的基础多大 ， 往往取决于背后的母公司 。 当然 ， 资本市场往往期望看到母公司直接带给一家物管公司的业绩保证 ， 但也要求物管公司能够摆脱依赖性 ， 自己寻找外拓能力 。
早在合景悠活披露招股数据时 ， 过于依赖母公司就成为诟病之处 。 数据显示 ， 在过去三个年度中 ， 2017、2018年其收入来源全部来自于合景泰富旗下项目 。
自2019年 ， 合景悠活开始为第三方物业发展商开发的物业提供住宅物业管理及商业物业管理及营运服务 。 "体现在报表上 ， 2019年11.25亿元收入里 ， 来自合景泰富的比例降至91.8% 。
截至招股书披露的2020年前4月 ， 合景悠活营收约4.27亿元 ， 其中合景泰富占比为90.2% 。
针对这一问题 ， 发布会上管理层表示 ， 合景悠活与合景泰富是互利互补的合作关系 ， 不是一个依赖的关系 。
其认为 ， 合景悠活能为合景泰富提供一个量身定做、稳定、高质量的服务基础 ， 同时后者也为其持续发展提供了源源不断的交付物业 ， 未来也会持续跟合景泰富保持合作关系 。
"但同时 ， 公司会通过收购、招标来加大、拓展第三方业务 ， 使业态更加多元化 。 "管理层披露了目标 ， 未来第三方未将占了整个管理面积大概40%左右 。 "其称 ， 未来3年至5年是一个拓展的窗口期 。
脱胎于母公司的印迹 ， 也可从业态组合、盈利水平等方面窥见 。
与宝龙商业类似 ， 合景悠活主要经营着住宅及商业两种业态 。 和住宅项目相比 ， 合景悠活在商业地产方面规模要小了很多 ， 截至2019年住宅和商业的收入占比为7:3 。 会上公布 ， 截至4月份 ， 住宅与商业的占比为68:32 。
这背后便与合景自2014年开启的商业地产之路有关 。 从关联性看 ， 在合景悠活管理的30个商业物业中有25个为合景泰富关联方提供 ， 占比为83% 。
相比住宅物业而言 ， 商业物业收入坪效明显高了不少 ， 这也拉高了合景悠活的盈利水平 。 管理层在会上披露 ， 截至2020年4月30日 ， 合景悠活住宅物业水平为2块/平方米/月 ， 则商业为19元/月/平方米 。
受益于此 ， 加之社区增值服务的比例提升 ， 合景悠活整体毛利率从2017年的22.5%升至2018年的27.8% ， 继而增长至去年的37.3% 。 截至今年4月末 ， 其毛利率到达39.2% 。 其中 ， 住宅物业毛利率为35.6% ， 商业物业为47.2% 。 这样的毛利水平位于物管行业上游 。


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