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红线|房企四巨头，谁踩了红线？

作者｜Eastland ， 虎嗅研究总监
头图｜视觉中国
8月20日 ， 央行、住建部、银保监会召开房企座谈会 ， 参会代表来自碧桂园、恒大、万科、融创、中粮、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(000671,股吧) 。
此次会议的重点是对房企提出资金监测和融资管理的规则 ， 简称“三条红线” 。 9月起 ， 与会12家房企参与试点 ， 2021年1月1日起将在全国实行 。 监管部门要求房企上交整改方案 ， 并在每月15日前填写、提交《监测表》 ， 并在2023年6月30日前完成降负债目标 。
三条红线是：剔除预收款（合约负债）后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1.0倍 。
房企被分为红、橙、黄、绿四档 ， 完美避过者为绿 ， 踩一条者为黄 ， 踩二条者为橙 ， 踩三条者为红 。 绿档房企有息负债可以增加不超过15% ， 黄档为10%、橙档为5%、红档为0% 。
一赤、一橙、二绿
碧桂园、恒大、万科、融创是房企“四大龙头“ 。 恒大“红档” ， 融创“橙档” ， 碧桂园、万科“绿档” 。
截至2020年6月末 ， 恒大有息负债高达8355亿 ， 分别是碧桂园、融创、万科的241%、261%、303% 。
2019年末 ， 恒大有息负债同比增加18.8% 。 2020年上半年又增长4.5% ， 根据新的监管 ， 有息负债不能增加 。 显然 ， 恒大拼命打折卖房就是为了回款降债 。
红线|房企四巨头，谁踩了红线？
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与“刹不住车”的恒大相比 ， 碧桂园、融创的有息降债都在降低 。 2020年上半年 ， “橙档”融创降债0.6% ， “绿档”碧桂园有息负债较2019年末减少275亿、降幅7.4% 。 处于“绿档”的万科 ， 上半年有息负债增加了6% 。
以下是各家的具体情况：
恒大——红色（踩三条）
截至2020年6月末 ， 恒大负债总额为1.98万亿 ， 客户预付款（即合约负债）为1486亿 ， 总资产2.3万亿 。 “剔除预付的资产负债率”为79.8% ， 踩线！#红线要求不大于70%#
截至2020年6月末 ， 恒大有息负债总额为8355亿 ， 现金2046亿（含639亿受限制现金） ， 净资产3164.55亿 。 “净负债率”为199% ， 严重踩线！#红线要求不大于100%#
截至2020年6月末 ， 现金2046亿 ， 短期借款3957亿 ， 现金短债比为0.52倍 ， 踩线！#红线要求不小于1.0倍#
融创——橙色（踩两条）
截至2020年6月末 ， 融创负债总额为8625亿 ， 其中合约负债2434亿 ， 总资产9964亿 。 “剔除预付的资产负债率”为62.1% ， 没有踩线！
截至2020年6月末 ， 融创有息负债总额为3202亿、现金1209（其中356亿受限） ， 净资产1339亿 。 “净负债率”为149% ， 踩线！
截至2020年6月末 ， 现金1209亿 ， 短期借款1406亿 ， 现金短债比为0.86倍 ， 踩线！
碧桂园——绿色
截至2020年6月末 ， 碧桂园负债总额为1.7万亿 ， 其中合约负债6858亿 ， 总资产1.96万亿 。 “剔除预付的资产负债率”为53.1% ， 没有踩线！
截至2020年6月末 ， 碧桂园有息负债总额为3420亿 ， 现金2055（其中194亿受限） ， 净资产2350亿 。 “净负债率”为58.1% ， 没有踩线！
截至2020年6月末 ， 现金2055亿 ， 短期借款1058亿（包括银行贷款、公司债券、优先票据、可换股债券） ， 现金短债比为1.94倍 ， 没有踩线！
万科——绿色
截至2020年6月末 ， 万科负债总额为1.5万亿 ， 其中合约负债6151亿 ， 总资产1.8万亿 。 “剔除预付的资产负债率”为49.8% ， 没有踩线！
截至2020年6月末 ， 万科净负债率仅为27.02% ， 没有踩线！
截至2020年6月末 ， 现金1943亿 ， 短期借款191亿 ， 即便计入803亿一年内到期的非流动负债 ， 现金短债比仍然高达1.95倍 ， 没有踩线！
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