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红线|房企四巨头，谁踩了红线？( 三 )


一是两者的确认时间不同 ， 2018年卖掉的房子有可能2019年或2020年才结算成本、确认营收 。
二是与房企在项目中的权益比例及报表合并方式有关 ， 例如融创合营/联营公司贡献合同销售金额多 ， 可合并营收少 ， 以至与另外三家巨头失去可比性 。
红线|房企四巨头，谁踩了红线？
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2019年 ， 万科确认营收3679亿 ， 相当于同期合同销售规模的58.3% 。 同期碧桂园、恒大营收分别为4859亿、4776亿 ， 分别相当于合同销售金额的88%和80% 。 三家的已售未结资金都在增长 ， 万科增速最快 。
在被确认为营收之前 ， 收到的销售款认定为合约负债（以前叫客户预付款） 。 房企有相当大的“自由裁量权” ， 可将已售未结资金当“蓄水池” ， 年景好就蓄水、年景不好就抽水 。
一般来讲 ， 房企越保守 ， 在池子里蓄的水就越多 。 截至2020年6月末 ， 万科合约负债高达6150亿 ， 相当于2019年营收的167% 。
出人意料的是 ， 在人们印象中“激进”的碧桂园“池子”比万科还深 。 2020年6月末合约负债达6858亿 ， 相当于2019年营收的137% 。 ?
红线|房企四巨头，谁踩了红线？
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恒大的池子里没多少水了 ， 2020年6月末合约负债1486亿 ， 相当于2019年营收的31% 。 这个比例还不到万科的五分之一 。
房企将离开“舞台中心”
万科郁亮认为“三条红线”是游戏规则的重大改变 ， 影响不亚于2002年的土地“招拍挂” 。 “2002年前是房企土地红利时期 ， 谁拿到地、谁赚钱；2002年至今是金融红利时期 ， 谁圈钱越多赚得越多” ， 郁亮的说法很有道理 。
2002年以前拿地凭关系 ， 设计院不拿钱先设计、施工单位要垫资、第一时间开卖期房……“空手套白狼”让许多人赚到第一桶金 ， 是为土地红利期 。
2002年开始“招拍挂” ， 竞拍者资质及资金门槛越来越高 ， 加之金融机构嫌贫爱富 ， 越有实力越能拿到贷款 。 房企成败的关键是筹集资金 ， 谁有钱就可以大规模拿项目 ， 有地没资金的中小开发商会“慕名而来”寻求合作 ， 万科、恒大、碧桂园、融创们迅速做大 ， 银行是他们的“坚强后盾” ， 是为金融红利期 。
其实“金融红利期”是“银行贷款支撑的土地红利期” 。 从根本上讲 ， 房企是从土地“变性”的增值中分一杯羹 。
巧妇难为无米之炊 ， 再好的面包师也得用面粉 。 如果把中国（包括中国香港地区）的房企比做面包师 ， 他们赚多少钱与手艺无关 ， 而是取决于囤了多少面粉 。 因为面粉一直在涨 ， 本来用1块钱的面粉做成面包能卖2块钱 。 但面粉还在库房里 ， 价格已经翻了几倍 。 原来1块钱的面粉涨到4块钱 ， 于是再难吃的面包也能卖6块钱 。 房企老板就这么发了 ， 得意洋洋地登上富豪榜 ， 好似为社会创造了什么价值 。
“三条红线”的深远意义是推动房企的轻资产化 。
如今一块地盖什么类型的建筑 ， 用途、面积、高度、配建……一切按规划执行 。 何时建、何时卖 ， 还有售价 ， 都不是房企可以定的 。 在全国各地有几百个项目的房企 ， 其实不过是“总包工头” 。 因为有银行支持 ， 能筹到建设资金 ， 结果“包工头”吃到了土地增值红利 。
未来政府规划好一块地 ， 可以通过招标确定“包工头”——轻资产化房企 。 与酒店管理公司一样 ， 房企“带着脑袋来”就行 ， 不过土地增值收益也赚不到了 。
恒大、碧桂园、融创、万科们将离开舞台的中心！
（责任编辑：娄在霞 HN151）


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