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红线|房企四巨头，谁踩了红线？( 二 )


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（注：蓝色柱代表“剔除合约负债的负债率”、橙色柱代有“净负债率”、绿色折线代表“现金短债比”）
房企四大龙头中 ， 只有一家“红档” ， “绿档”达到两只 ， 比较令人欣慰 。 他们怎样走到了今天的地步 ， 降负债前景如何？
“三条红线”考量房企并不全面
“三条红线”对地产业有深远影响 ， 其目的是降低房企高负债带来的金融风险 ， 并非考量房企的系统性标准 。
这点从“红线”的设置看得很清楚：
第一条“红线”考核剔除预收款后的负债率 。 虽然合约负债不需用现金偿还 ， 但只要是债就得还 ， 不用现金还就要用房子还 。 合约负债是“欠房子”形成的 ， 如果卖的是现房、只差结算还好 。 如果卖的是期房 ， 还要投入大量资金把房子建好 。 如果资金链断裂 ， 项目烂尾 ， 购房者不会善罢甘休 。 央行关注的是金融机构的风险 ， 必要时冻结房企账上的现金就是了 ， 购房者能否住上新房不在考虑之列 。
第二条“红线”考核用现金偿还有息负债的“缺口” 。 房企的现金不仅用于还银行贷款 ， 还要给供应商结款 ， 但国有金融机构享有的“偿债次序”在供应商前 ， 央行也管理不了那么多了 。
第三第“红线”考核现金能否可靠地“覆盖”短期借款 。 要求账面现金至少应等于本年需要偿还金融机构的短期借款 。
死盯现金的“三条红线”不是全面、系统评价一家房企的标准 ， 而是控制金融风险的重要举措 。 “红档”房企不能获得一分钱贷款 ， “绿档”有息负债也只能增加15% ， 传递出来的信息是金融机构不再支房企的三高模式——高负债、高杠杆、高周转 。
想要相对全面地考量房企 ， 还得去研究土地储备、合约销售、合约负债这些基础数据：
1）土地储备
土地储备被称为“地根” ， 研究房企首先要看这个指标 。
2017年 ， 恒大土地储备（规划建筑面积）达3.12亿平米 。 那时碧桂园、融创的土地储备分别相当于恒大的60%、70% 。
其后 ， 恒大有意放慢了拿地节奏 ， 土地储备逐年下降 。 截至2020年6月末 ， 恒大土地储备2.4亿平米 ， 碧桂园、融创分别为恒大的111%、103% 。
万科的宗旨是“活下去” ， 拿地相对谨慎 ， 2019年末土地储备达到1.61亿平米 ， 2020年6月末又回落到1.57亿平米 ， 不到碧桂园的60% 。
红线|房企四巨头，谁踩了红线？
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2017年末 ， 恒大土地储备突破3亿平米 ， 比碧桂园多出近1亿平米 ， 这是踩“三条红线”的根本原因 。 可以说 ， 拿地激进是最大的激进 。
2）合约销售
万科拿地不积极 ， 却是去库存的急先锋 ， 2018年、2019年合同销售金额连续超过6000亿 。 2019年 ， 万科合约销售规模6308亿、面积4112万平米、均价1.53万元/平米 。 2020年H1 ， 万科合约销售3205亿、面积2077万、均价1.54万元/平米 ， 稳中有升 。
恒大去库存的意图越来越急迫 。 2019年合约销售6011亿、面积5846万平米、均价1.03万元/平米 ， 显著低于万科 。 202年H1 ， 恒大合约销售3488亿、面积3863万平米、均价9030元/平米 ， 较2019年下跌12.2% 。
以合约销售面积而论 ， 2019年的冠军是碧桂园 ， 达6237万平米 。 但单价8854元/平米 ， 远低于万科 ， 因此合约销售金额只有5522亿 。 2020年H1 ， 碧桂园合约销售面积被更急迫的恒大超越 ， 销售金额、均价分别为2670万和8381元/平米 。
红线|房企四巨头，谁踩了红线？
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虽然合约销售不能直接确认为营收 ， 但实实在在拿到了钱 ， 可有效缓解资金压力 。 2020年H1 ， 恒大销售回款3120亿 ， 销售回款率达89.4% 。
3）营收与合约负债
房企营收与同期合约销售金额有很大差距 ， 两个原因：


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