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浙江一父亲擅自卖了儿子的房子，拿钱跑了！买房的人该怎么操作？

浙江台州三门的王先生全款购买了套房 ， 房子却迟迟不能交付 ， 王先生诉至法院讨公道 。 然而 ， 这房子是被原房主父亲擅自决定出售的 ， 并未经过儿子同意 ， 现在父亲还拿着钱跑了 。 近日 ， 三门法院审结了该起房屋买卖合同纠纷 。
父亲背着儿子卖房
后拿着钱跑路至今
2001年 ， 三门的叶某和丁女士经人介绍认识 ， 并于同年7月登记结婚 。 次年2月 ， 儿子小叶出生 。 婚后双方经常因家庭琐事争吵 ， 2008年7月 ， 双方协议离婚 。 双方在《离婚协议书》中约定：儿子小叶由叶某抚养 ， 以后村分财产均归儿子小叶所有 。
之后 ， 叶某、丁女士、小叶在村中以户为单位分配到了一套120平方米的房屋（土地为国有划拨性质） ， 但房屋至今仍未有产权证 。
2019年7月 ， 邻村的王先生与叶某签订《套房买卖协议书》 ， 叶某以20.8万元的价格将上述房屋出售给王先生 ， 协议书上有叶某、小叶的签名 。
浙江一父亲擅自卖了儿子的房子，拿钱跑了！买房的人该怎么操作？
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协议签订后 ， 王先生按约向叶某支付了购房款 ， 但未能实际占有和使用房屋 ， 而叶某拿到购房款出具收条后便消失了 。
今年4月 ， 王先生一纸诉状将叶某、小叶告至三门法院 ， 请求判令叶某、小叶继续履行《套房买卖协议书》 ， 将房屋交付给他 。
案子开庭审理时 ， 叶某没有出现 ， 只有小叶出庭应诉 。
小叶说 ， 他没有在协议书上签字捺印 ， 当时他还是未成年人 ， 父母离婚时协议将涉案房屋分给自己 ， 父亲擅卖房屋这一行为并非为维护自己利益 ， 因此他认为该份协议无效 。
对此 ， 王先生反驳说 ， 他认为该房屋自始至终是叶某所有 ， 双方签订协议书时对房屋买卖的主要内容进行了明确约定 ， 是双方真实的意思表示 ， 买卖合同关系成立 。 离婚协议书相关约定是双方对自身权利的合法处分 ， 自己在签订协议时并不知情 ， 作为善意第三人 ， 离婚协议内容对他不发生效力 。
《套房买卖协议书》是否有效？
买房的王先生后续该怎么维权？
法院审理后查明 ， 《套房买卖协议书》上的签名 ， 都是由村里中介人所签 ， 签名上的按印均为叶某所按 。
承办法官介绍 ， 根据《民法总则》第三十五条规定 ， “监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责 。 监护人除为维护被监护人利益外 ， 不得处分被监护人的财产 。 未成年人的监护人履行监护职责 ， 在作出与被监护人利益有关的决定时 ， 应当根据被监护人的年龄和智力状况 ， 尊重被监护人的真实意愿 。 ”
【浙江一父亲擅自卖了儿子的房子，拿钱跑了！买房的人该怎么操作？】本案中 ， 叶某作为小叶的法定代理人 ， 在与王先生签订《套房买卖协议书》时 ， 小叶已年满17周岁 ， 对相关利益问题已有一定的认识 ， 但小叶对父亲出卖房屋的行为并不知情 ， 也无证据证明叶某是为了维护小叶的利益才出卖房屋 ， 小叶在成年之后也未对父亲出卖房屋的行为进行追认 ， 且明确表示不愿意履行本案的《套房买卖协议书》 。
同时 ， 根据《合同法》第四十八条第一款的规定 ， “行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同 ， 未经被代理人追认 ， 对被代理人不发生效力 ， 由行为人承担责任” 。
本案中 ， 叶某在出售房屋时并未取得合法代理权限 ， 属无权代理行为 ， 因此 ， 本案《套房买卖协议书》对小叶并不发生效力 ， 仅对叶某发生效力 。
而王先生也不宜被认定为善意第三人 。
因为王先生与叶某是同在一镇的邻村人员 ， 对案涉房屋没有产权证以及房屋系以户为单位进行分房的事宜应有所知晓 。 虽王先生起诉称 ， 自始至终都认为房屋属叶某一人所有 ， 但在签订《套房买卖协议书》时 ， 协议书上署名了叶某、小叶两人的名字 ， 而王先生对此并未进一步深入了解 ， 存在过失 。
由于本案所涉房屋并不属于叶某一人所有 ， 现在小叶对父亲出卖案涉房屋的行为不予追认 ， 且不愿履行本案《套房买卖协议书》的情况下 ， 王先生要求叶某、小叶继续履行《套房买卖协议书》 ， 将套房交付给王先的诉讼请求显然无法成立 ， 因此法院驳回了王先生的诉讼请求 。
不过 ， 承办法官介绍 ， 王先生还是可以继续为自己维权的 。 因为这个买卖合同已无法履行 ， 无法交付房屋 ， 所以王先生可以起诉叶某 ， 要求叶某承担违约责任 ， 返还购房款并赔偿损失 。


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