房地产|警惕！广东21地市楼市分化严重，这几个城市买房千万谨防踩坑( 三 )
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此项指标较其他任何指标都更具权威性 ， 因其住户存款数据来源于金融机构 ， 真实性和准确性不可置疑 。
分析表中数据 ， 深圳与汕尾领先全省 ， 90平米刚需首套房首付款按照30%比例计算 ， 需要掏空年轻夫妻双方父母、祖父母和外祖父母六个家庭的钱包 ， 用来支付首付款 。 而深圳高达6.25的指标值说明 ， 上述六个钱包尚有不足；其实相比经济和居民收入均高速增长的深圳 ， 汕尾更为严重 ， 作为经济相对落后城市 ， 居民预期收入较低 ， 更兼积蓄不足、囊中羞涩 ， 5.35个钱包交首付的指标说明其房价已经远远超过房产价值中枢和居民购买力 ， 背离已经相当明显 。
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我们通常将90平米刚需首套房掏空钱包数以4为临界点 ， 4-6之间为高难度 ， 此时已可能动用夫妻双方外祖父母的钱包；指标值在3-4之间 ， 为房价中难度区间；2-3之间为房价轻难度范围 。
可见 ， 前节中10个城市中 ， 汕尾已经位列购房高难度城市；湛江、河源和揭阳达到中等难度标准；汕头、云浮、 清远、梅州和潮州为购房难度较轻；最为容易的的城市为韶关市 。
但前文说过 ， 失去了经济前提和基础的城市房产均没有投资价值 ， 上列10个城市的划分 ， 反映的仅仅是坑大或坑小、量的问题 ， 而非质的改变 。
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【房地产|警惕！广东21地市楼市分化严重，这几个城市买房千万谨防踩坑】
以上多项指标的验证 ， 基本说明了有坑城市的范围 。
但房价收入比说明的是房产价值与价格的动态背离 ， 掏空钱包数量指标反映的是房价与购房能力的静态匹配 。 此外我们更加不得不考虑的是 ， 购房后持续还款能力如何 ， 这关系着未来较近的一段时期内供贷或断供问题 ， 兹事体大 。 PART 5 持续还款能力—按揭贷款后的月还款额占工资比例
根据各地市统计局2020年6-7月公布的“城镇非私营单位从业人员年平均工资”数据 ， 结合上文要义 ， 我们按照30年贷款期限 ， 可以测算出购房总价款70%贷款额的月偿还本息额度 。
在此特别说明 ， “城镇非私营单位从业人员年平均工资”是统计局每年对本市剔除个体私营业户之外的城镇地区全部非私营法人单位 ， 具体包括国有单位、城镇集体单位、联营经济、股份制经济（非私营）、外商投资经济、港澳台投资经济等法人单位从业人员的工资状况统计的人均值 ， 几乎囊括了全部相对稳定就业人员 ， 故据该项数据测算居民持续还款能力具有较高的可靠性 。
我们看下表：
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通常 ， 按揭贷款月还款额占家庭月收入的30%以下 ， 不会影响正常的生活质量；而超过50%的 ， 从金融的角度看 ， 则属于高风险区间 。
从这个维度看 ， 深圳和广州两市均已经超过了居民正常承受能力；东莞、珠海高度接近这一危险区域；佛山和中山市最为适度 ， 尤其是佛山；其他地市居民月供负担较轻 ， 但主要是房价较低、贷款总额小造成的 ， 受限于经济发展预期较低 ， 这类城市同样不被列入房产保值增值城市范围 。
下图以柱状图标示：
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可见 ， 从家庭工资收入供贷的角度 ， 深圳居民最为辛苦 ， 其次广州；东莞和珠海居民的承贷还贷能力接近上限；佛山和中山最为适度；而其他15个城市供贷轻松但整体生活品质受到经济发展水平的限制并非最佳 。 【结语】
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