房地产|警惕！广东21地市楼市分化严重，这几个城市买房千万谨防踩坑( 二 )
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正是这些城市 ， 房价收入比与房价的背离 ， 为我们标注了其投资价值所在 。 而经济落后的多数城市 ， 虽然房价收入比同步较低 ， 但类似股市中的垃圾股一般 ， 正是因为失去了投资价值没有投资者的追逐导致市盈率较低 。
这些城市经济不振、人口流出 ， 在城市价值决定房产价值的维度 ， 在供需矛盾影响房产价格的维度 ， 均失去了竞争力 。 如果没有国家或者本省在城市及产业规划等方面大的政策调整 ， 此类城市大概率难以扭转住宅价格颓势 ， 失去了保值增值的投资价值 。
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PART 3 广东21地市人均GDP和人口流动情况
从人均GDP看广东 。 说到经济 ， GDP总量只是一个参考指标 。 如果用来做同级别城市的横向比较 ， 人口的变量使GDP总量指标失去了意义 。 因此 ， 我们在城市的横向对比时 ， 均采用人均GDP指标 。 我们一起看一下广东21地市的2019年度人均GDP数据 。 如下表：
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上表可见 ， 广东21地市的经济发展两极化相当严重 ， 深圳、珠海和广州三市已经迈上发达国家或经济体的人均2万美元门槛 ， 而云浮、汕尾、河源、揭阳和梅州尚不足人民币4万元；尤其是梅州 ， 竟连3万元人民币也没有达到 。
作为全国“首富”、GDP总量第一的广东省 ， 人均GDP不足5万元人民币的地市高达10个 ， 占比47.62% 。 相比东部沿海其他主要省份 ， 江苏人均GDP最低的宿迁市为6.28万元 ， 福建最低为南平市 ， 达到7.4万元 ， 浙江最低城市丽水6.67万元 。 即使是与广东人口总量相近的山东 ， 不足5万元人均GDP的地市也只有5个 ， 占比31.25% ， 其中人均最低的聊城 ， 也达到了3.71万元 ， 远超广东最低的梅州 。
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广东地市之间的“贫富”分化之严重程度由此可见一斑 。 发达城市高度集中在珠三角城市群 ， 粤北、粤东和粤西城市被边缘化 。 其中 ， 人均GDP不足5万元的城市主要是：
汕头 清远 韶关 湛江 潮州 云浮 汕尾 河源 揭阳 梅州 ， 共10个城市 。
从人口流动维度看广东 。 如下图：
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从2019年广东21地市的户籍人口与常住人口对比看人口流动情况 。 13个城市常住人口低于户籍人口 ， 呈明显的人口流出态势 。 再与人均GDP指标对比 ， 这13个城市与人均GDP低于人民币6万元的城市高度重合 ， 相关度100% 。
由此 ， 我们可以得出这样的初步结论：该13个城市在没有强有力国家或本省政策支持的情况下 ， 经济形势反转困难 ， 住宅市场将持续供需失衡 ， 不存在保值增值的意义 。
它们主要是：汕头 潮州 肇庆 韶关 阳江 云浮 汕尾 清远 河源 揭阳 梅州 湛江 茂名 ， 共计13个城市 。
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简要总结本节两项指标所列城市 ， 出现重合的是：
汕头 清远 韶关 湛江 潮州 云浮 汕尾 河源 揭阳 梅州十个城市 。
13城市中 ， 珠三角九市的肇庆与粤西三市的阳江和茂名暂时出列 。 PART 4 广东21地市购置90平米刚需首套房首付需掏钱包数量
以城镇居民可支配收入计算的房价收入比指标 ， 主要是考量一个城市的居民住房购买力的动态指标 。 而本节所指“首付需掏钱包数量” ， 是从户均住户存款存量的角度 ， 评测居民静态的当前购房能力 。 我们看一下广东下辖地市2019年的该项指标情况：
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