房地产|警惕！广东21地市楼市分化严重，这几个城市买房千万谨防踩坑
跟股市相似 ， 楼市涨跌同样有着龙头城市作为风向标引领趋势 。 比如深圳 ， 每一轮的房价转势 ， 该城都提前全国各大中城市三个月以上开始异动 。
近期 ， 我们的系列专题文章对东部沿海省份楼市逐一进行了分析 。 当分析至广东省的时候 ， 我们发现 ， 该省的经济区域发展两级分化的特点与全国极为相似 ， 而今年以来的楼市价格变化 ， 也明显呈现了我们预测的未来十年城域分化特征 。 也许 ， 广东又将是白银楼市的十年里 ， 提前反映未来分化特点的省份 。
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那么 ， 广东省哪座城市在当前还有出手的价值 ， 哪座城市要谨防踩坑呢？下面 ， 我们对广东下辖21个城市 ， 从房价收入比、买房首付掏空钱包数量和贷款月供持续还款能力三个维度进行综合分析 ， 供大家参考 。 PART 1 楼市冰火两重天的广东21城
广东21市 ， 无论是宏观经济发展还是楼市房价 ， 都呈现了明显的两极分化 。 经济维度上 ， 有GDP超过2万亿的特区深圳与省会广州 ， 也有仅仅千亿的潮州、云浮、汕尾和梅州；平均房价的维度 ， 深圳已高达56,283元 ， 潮州、韶关和梅州却不足6000 。 看下图：
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广东21地市GDP与平均房价对照图
从上图我们可以看到广东典型冰与火的两极态势 ， 无论经济还是房价 。 同时广东的地市房价分化 ， 也进一步验证了经济为房价根本支撑的观点 。 虽然在小空间范围与短时间周期内 ， 偶会出现个别城市的房价特殊异动 ， 但经济的房价长期基础作用是不会改变的 。
从区域的角度观察：
1）深圳、广州、珠海、东莞等城市所在的珠三角九市明显大大强于其他板块 ， 九个地市中只有江门和肇庆经济与房价处于全省中游 ， 其余7市均位列前排；
2）粤北五市的清远、河源、云浮、韶关和梅州总体居于全省末位 ， 经济总量与房价皆然；
3）粤东四市的汕头、汕尾、揭阳和潮州以及粤西三市的湛江、茂名与阳江在广东各地市中经济与绝对房价水平都在中游位次 。
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但绝对房价的高低 ， 并不能反映一个城市的房产价值和居民购买力与是否超过经济承载能力 ， 房价收入比才是衡量房产价值的首选指标 。 PART 2 广东21地市房价收入比
本文所指房价收入比并非常规意义上的“房价收入比” ， 而是统一以90平米首套刚需住房为标准 ， 根据各城市居民可支配收入计算 ， 用以衡量各城居民收入不同的情况下 ， 因房价高低差异而形成的住房购买力不同 。
据21地市统计局公布的2019年度城镇居民可支配收入数据和当前房价水平 ， 我们测算了21市的房价收入比指标如下：
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我们可以看到 ， 表中房价收入比指标与绝对房价水平基本呈正相关态势 。 深圳以56283元/平的房价和高达40.51的房价收入比一骑绝尘 ， 甩开了所有其他地市；又譬如韶关、梅州等经济落后城市房价和房价收入比则呈现双低态势 。
但我们同时发现 ， 也有的城市虽然经济发达、房价也较高 ， 房价收入比却相对较低 。 比如佛山市 ， 2020年9月平均房价为12851元/平 ， 居全省第五位 ， 但其房价收入比却仅有10.47 ， 处在广东21地市第12的位次；再如中山 ， 平均房价11,059元/平 ， 居全省第六位 ， 房价收入比只有9.48 ， 全省位次为倒数第6位 。 下图为我们更加清晰地呈现了以上特点：
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