我们刚刚炒了物业，发现没啥不好
我们刚刚炒了物业 ， 发现没啥不好南风窗
作者 | 南风窗采访人员 何国胜9月早些时候 ， 西安和平花园业委会公布了2019年全年收支情况 ， 结余那栏的83万元让很多人艳羡不已 ， 不少人感叹“是别人家的小区” 。同一天 ， 四川乐山一小区不少业主将送给物业的一面锦旗 ， 挂在了管理处门口 。 锦旗上写着“干啥啥不行 ， 收钱第一名” 。 视频中 ， 诸多业主们围在一起鼓掌欢呼 。 有位业主在现场喊道“物管是吃屎的 ， 退老子的钱” 。
（乐山一小区给物业送的“锦旗”）这样两种截然相反的现象同时出现 ， 映照了当下社会中小区物业管理的现状和物业管理纠纷突出的事实 。01第一个吃螃蟹的小区在所有的报道中 ， 和平花园被称为西安唯一一家实行业主自管的小区 。和平花园位于西安市碑林区 ， 属于西安市1992年低洼地改造项目 ， 1996年竣工 。 小区共有3栋楼 ， 304家住户 ， 6家商户 。在其前不久公开的2019年财务报告中 ， 整年收入合计141万余元 。 其中 ， 物业费收入90余万元、广告费2万元、原锅炉房出租收入12万元、停车费收入33余万元 。 除去小区内各项支出外 ， 2019年结余83.22万元 。
（和平花园小区收支公开书）该小区的自管始于2018年12月25日 。 当天 ， 在专业顾问何志恒的指导和协调下 ， 和平花园业委会同前期物业签署书面协议并进行了和平交接 ， 结束了该小区22年的物业委托管理历史 。 何志恒说 ， 业主和物业能签署书面协议并和平交接的现象是少见的 。促使做出这一决定的原因 ， 还要从更早些时候说起 。2018年 ， 和平花园内近2000平方米的商用违章建筑被政府拆除 。 这导致“他们（物业公司）的收入减少 ， 服务质量下降” ， 和平花园小区业委会扈主任告诉南风窗采访人员 ， 被拆除的违章建筑的租金是前期物业公司较大的一笔收入 。 感受到服务质量明显下降后 ， 有业主开始建议成立业主委员会 ， 重新选聘物业 。2018年7月14日 ， 和平花园召开了第一届业主大会 ， 并选举产生了业主委员会 。 10月31日 ， 首届业委会完成备案 。 扈主任告诉采访人员 ， 和平花园成立业委会的初衷 ， 并非是实行自管 ， 而是选聘新的物业 。
但结果出乎他们的意料 。 业委会成立后 ， 他们找了几家物业公司 ， 但这些物业公司到小区考察后 ， 纷纷拒绝 。 原因都是小区的电路、水、气管道等公共设施老化 ， 亟待更新 。 而更新则意味着物业要先垫资 ， 其中没有一个物业公司愿意先掏钱 。“最后我们没办法才选择自治 。 ”扈主任说 。 决定自管后 ， 业委会面临着“如何交接”和“如何管”的难题 。 于是 ， 何志恒被业委会聘请为小区推行自管的专业顾问 。 何志恒是深圳物业管理学会的高级研究员 ， 一直为政府做社区和物业管理顾问工作 。 这是他第一次对小区自管进行指导 。“业主自管是小区管理的高级阶段” ， 何志恒告诉采访人员 ， 这是一种比较新颖和高要求的管理方式 ， 必须建立一套完整的管理体系 。 接受聘请后 ， 何志恒对7个业委会成员进行了培训 。 内容包括物业管理、执行管理、组织建设和工作能力建设 。在何志恒的指导下 ， 和平花园确定了以7名业委会委员为核心 ， 以数十人的志愿者队伍为辅的管理体系 。
正式从前期物业接管后 ， 业委会重新雇佣了保安、保洁、水电工等人员 ， 并为他们每人购买了价值60万元的意外险 。 其余维修人员采取兼职和临时雇佣的方式解决 ， 这一措施减少了小区在物业人员方面的支出 。 此外 ， 业委会组织安装了三栋楼的门禁系统和小区内的50个监控 ， 同时还对公共区域楼道进行了粉刷 。扈主任告诉采访人员 ， 除了做好日常的管理服务外 。 每逢中国传统节日 ， 业委会都会给每位业主发放米面油等节日礼物 ， 赢得了业主们的好评 。自管后 ， 小区的物业费缴纳率达到了90%以上 ， 剩下没交的大多是一些长期在外的住户 。 小区业主的满意度也得以提高 ， 不少人自愿无酬参与到小区管理中 ， 物管矛盾明显减少 。02物管矛盾的根本“评价一个小区物业好坏的根本标准是业主满意度” 。 何志恒说 。 目前和平花园大部分业主对自管模式评价甚好 ， 但这不是当下物业管理的常态 。在更多人的印象中 ， 挂在前述乐山某小区管理处门前的“锦旗” ， 代表了社会上大部分业主对各自小区物业管理的评价 。 在物管的纠纷中 ， 送“锦旗”已经是业主相对“文明”且“冷静”的表达方式 。 社会新闻中 ， 业主和物业大打出手 ， 甚至致人伤亡的案例并不鲜见 。在日常的归因中 ， 物管矛盾的频发被归结为：开发商问题遗留、物业公司管理人员素质低、业主责任和自律意识不强和现行法律法规体系不完善等 。 这些固然是导致业主和物管公司纠纷频发的原因 ， 但深圳市物管条例修法评审专家杨志敏认为这些都未触及问题的本质 。1980年 ， 由深圳市房地产公司开发的东湖丽苑小区 ， 以深圳出地、港方出资的方式开工建设 ， 成为国内第一个商品房住宅小区 。 第二年 ， 服务东湖丽苑小区的物业公司——深圳市物业管理公司成立 ， 是国内第一家物业管理公司 。 因为是第一家 ， 没人知道小区该如何管理 ， 所以当时基本照搬了已经发展成熟的香港模式 。 而这也形成了国内由开发商来选定物业公司的传统 ， 即前期物业管理 ， 问题也出在了这里 。
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