我们刚刚炒了物业，发现没啥不好( 二 )
（深圳物业管理第一村——东湖丽苑）杨志敏告诉采访人员 ， 深圳当初学的香港模式的精髓是市场化运作 ， 但这种模式搬到内地后 ， 市场化机制失灵了 。 因为前期物业是由开发商聘请 ， 所以在业主委员会等业主组织形成之前 ， 业主无权对物业方形成监督和行使要求收支公开和解聘、更换物业的权利 。所以形成的常态是很多小区一直由前期物业“当家” ， 缺乏监督 。 物业管理无法形成“优胜劣汰”的竞争机制 ， 从“服务者”变成了“管理者” 。 而且因为业主无法清晰知晓小区物业的收支状况和无法形成统一意见 ， 导致物业费几十年静止不动 。 导致物业公司自觉盈利减少 ， 从而不断降低服务标准 ， 小区环境日益变差 。 因此 ， 业主和物业的矛盾频繁出现并不断加深 。
按照当下的政策要求 ， 业主代表组织——业主委员会的形成需召开全体业主大会 ， 但现实生活中业主大会的召开成了一件难事 。杨志敏认为 ， 导致这种困难出现的原因有两个方面 。首先是因为国内业主大会的成立是由行政主导的 。 按照国家住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》 ， 业主大会的筹备和成立需在区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的组织和指导下进行 。但这种组织和指导并非是法定的义务 ， 所以当地行政部门工作积极性间接地决定了业主大会的成立率 。 “发达国家的业主大会是市场化的” ， 杨志敏告诉采访人员 ， 国外的业主大会是一个企业 ， “楼盘一建成 ， 这个公司马上成立 ， 卖一套房一部分股份比例就卖出去了” 。“全国只有武汉和上海两个地方的业主大会成立率在90%以上 ， 全国其他（地方）包括广州深圳都是不及格的” 。 杨志敏说 ， 在行政主导体制下 ， “国内大部分城市的业委会组建比例都过低 。 ”
（合肥市园林都市小区业主陈倩在展示小区业委会筹备相关材料）其次 ， 国内小区规模过大导致业主大会难以召开 ， 业委会难以成立 。 杨志敏告诉采访人员 ， 国外的小区规模一般在几十户左右 ， 200多户已经算是大规模的小区 。 人少使得业主大会容易成立且召开 ， 意见的统一也变得更为方便 。 但在国内 ， 大部分小区均在几千户以上 ， 甚至有几万户的大型小区 。 规模过大使得业主大会的召开变得更为困难且成本更高 。虽然这是中国庞大的人口所决定的 ， 不能简单地以人数加以比较 。 但人口多并不必然导致业主大会的难成立和统一意见的不易得出 ， 主要在于得出意见的机制 。杨志敏认为 ， 人口过多的小区在成立和召开业主大会时 ， 应该采取代议制 ， 而非现在实行的直接民主 。 后者在小区人口过多的情况下 ， 不可避免地增加了统一意见形成和业主召集的难度和成本 。03小区自管会成为趋势吗？和平花园自管结余83万元在网络走红后 ， 不少人认为可将此经验在全国推广 ， 进而在根本上解决物管矛盾 。在何志恒看来 ， 顺利成立业主大会和产生业委会、业委会班子具有丰富的管理能力和经验、坚持绝对的财务公开这三点是和平花园能实行自管 ， 并且能自管成功的要义所在 。而关于能否将自管经验大幅推广 ， 何志恒的回答是“适合自己小区的才是最好的” ， 并不是所有的小区都具备像和平花园一样的条件 。 不管哪种管理方式 ， 只要它能有效地化解矛盾 ， 能够让住户满意 ， 能让大家安居乐业 ， 就是最好的 。
和平花园扈主任告诉采访人员 ， 虽然业主大会制度早在2003年出台 ， 但若非因为2018年想要更换小区物业 ， 15年来没有人提出要成立业主大会 。 而他们之所以能在短时间内筹备并成立业主大会 ， 跟他们小区住户较少不无关系 。 但就算在这种条件下 ， 和平花园在成立业主大会时赞成率为76% ， 仍有24%的业主放弃投票或持反对意见 。而现在新建的小区 ， 大多都是上千户甚至上万户 。 在这种规模下 ， 保证小区业主大会的顺利成立和业委会的选举难度大幅增加 。 同时 ， 业主参与的难度和成本同步增加 ， 而这会使得很多人直接放弃投票 。“扈主任之前是企业高管 ， 有很强的管理能力和经验” ， 何志恒说 ， 物业管理是一件专业性较强的事情 ， 对人的管理能力要求很高 ， 并不是所有的人都能胜任 。 而且扈主任目前是全职参与小区物业管理 ， 没有人可以保证每个小区都能有满足这种条件的人 。杨志敏对推广小区自管方式不以为然 。 他表示 ， 目前实行自管的都是一些规模较小的小区 ， 规模大的小区自管难度非常高 。 而且在他看来 ， 自行管理大多都是一些低水平的管理 。
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