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REITs|陈星德：公募REITs是将资产IPO，或在二级市场被间接控制( 三 )


但是 ， 基金管理行业是个年轻的行业 ， 也是不断在创新和进步的行业 。 从最初的以股票基金和零售市场为主 ， 到后来日益壮大债券、货币基金和机构客户市场 ， 近些年商品、对冲策略等产品类型也不断涌现 。 公募REITs的出台经过长期的调研、论证、讨论 ， 包括受访者在内的公募基金专家也参与其中 。 相信 ， 公募基金管理公司一定会不辱使命积极准备 ， 满足发行和管理公募RIETs的各项要求 ， 争取试点的成功 。 今后中国市场也会涌现出如美国AMT这样专业和强大的基础设施REITs基金管理人 。
贝壳财经：公募REITs良性发展 ， 还有哪些配套规则需要补齐？例如税收等 。 还有哪些问题需要解决？
陈星德：
很多基础设施资产为国有企业持有 ， 在国资转让过程中涉及到的交易、定价、程序相关问题 ， 需要得到国资监管部门的支持；还有在转让环节涉及的税收问题 ， 也需要得到税政部门的支持 。 我国现有6万亿基础设施存量项目 ， 主要以央企、国企的信用扩张予以支撑 ， 由于基础设施建设及回款周期长 ， 退出渠道严重缺失 ， 导致央企、国企的债务风险逐年积聚 。 此次公募REITs是一个良好的机会帮助央企、国企梳理基础设施资产 ， 通过专业评估机构测算以及市场投资者供需量对资产进行两次定价 。 在债务高举的情况下 ， 未来央企、国企将更多参与股权融资的资产市场中 ， 资产定价、交易是一个必经之路 。 公募REITs前期试点阶段 ， 央企、国企需要一定时间将债权融资的思想向股权融资转变 ， 对资产市场价格接受也有一定认知过程 。 敢于吃螃蟹的地方央企、国企已积极协调各地方政府的国资部门、税务部门、国土部分等对资产合规审核流程、交易程序、地税征收方面予以大力支持 。
如何平衡基础设施资产的民生利益与产品收益率的问题 。 通常市政类项目（例如供水、供气、供气）投资规模大 ， 收益较低 ， 往往不及公司债、企业债、银行理财等产品的利率水平 ， 但此类项目与民生息息相关 ， 公益性质强 ， 无法通过抬高单价来提升项目收益率 。 此次公募REITs最新版《指引》将原本80%募集资金投入单一资产证券化产品的条款 ， 去除“单一”两字 ， 意味着可以将多类型资产打包一起操作 。 若市政类项目搭配收益较高的新基建、仓储物流、高科技产业类项目 ， 可较好提高公募REITs项目整体收益率 。
如何设置公开合理的考核与激励 ， 最大化激发运营团队的积极性 ， 提高基础设施项目盈利水平 。 运营团队考核标准需要根据底层资产特性 ， 通常以历史公司自由现金流（FCF）为基准 ， 若每年达到基准水平 ， 运营管理收入与历史保持一致 。 若超过基准水平部分 ， 可分阶梯设置不同等级激励机制 ， 最高不超过自由现金流（FCF）的20%作为奖励 。
贝壳财经：先期试点后 ， 将来是否有望进一步放开政策 ， 将在哪些领域？
陈星德：未来政策将进一步打开 ， 有望向长租公寓类开放 。
贝壳财经：海外市场REITs的发展情况如何？底层资产情况将与国内有何不同？
陈星德：
海外的底层资产更多元化 ， 国内目前集中在基础设施领域 。
新京报贝壳财经采访人员 张姝欣 编辑 陈莉 校对 陈荻雁
（责任编辑：李显杰 ）


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