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REITs|公募基金备战不动产 强调权益性导向

本报采访人员 易妍君 广州报道
在大力推进公募REITs背景下 ， 公募基金可投资产范围再度扩容 ， 基础设施领域不动产也将成为公募基金的投资对象 。
近期 ， 沪深交易所、中国证券业协会以及中国证券投资基金业协会陆续出台了开展公募REITs业务的配套措施 。 同时 ， 已有上市公司公告了开展公募REITs申报发行工作事宜 ， 距离公募REITs落地又近了一步 。
业内普遍认为 ， 公募REITs不仅能盘活资产、解决基础设施领域的融资问题 ， 也将丰富投资者资产配置选项 。 在近日举行的中国REITs论坛2020年会上 ， 监管层相继释放重磅信号 ， 公募REITs试点项目推荐和筛选已经开启 。 《中国经营报(博客,微博)》采访人员从基金公司方面获悉 ， 已经设立了专门的REITs管理部门 ， 正在筹备相关业务 ， 但同时也表示将审慎申报项目 。
试点坚持权益性导向
自4月30日《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）出台以来 ， 相关配套政策逐步落地 ， 市场各参与主体都在积极筹备公募REITs 。
公募REITs这一创新产品与市场上现存金融产品有很大不同 ， 其收益率介于股票和债券之间 ， 增长相对缓慢和稳定 。
“在一些省市 ， 都是由当地主要领导亲自来抓区域里相关项目的筛选、组织工作 ， 政府机构也非常重视这样的机会 。 ”有业内人士告诉采访人员 。
博时基金基础设施投资决策委员会执行主任委员吴云解释 ， 从这类资产的生产过程来看 ， 公募REITs常被看作具有投行业务属性 。 “传统的投行业务 ， 是帮助一家企业公开发行上市；公募REITs的推出 ， 就是把企业拥有的资产与企业独立出来进而完成发行和上市 。 ”他强调 。
现阶段 ， 开展基础设施REITs的推进工作对行业、区域、项目资质均有特殊要求 ， 并将住宅、商业地产排除在了试点范围之外 。 吴云透露 ， “首批REITs试点项目在基础资产方面 ， 应该说都是经过筛选过的非常优质的资产 。 国家希望在试点过程中 ， 能够确保试点工作顺利开展 ， 所以对资产提出了非常严格的标准” 。
值得一提的是 ， 公募REITs试点坚持权益性导向 ， 上述《通知》特别提到将回收资金作为资本金投入新的补短板项目建设里 ， 形成投融资闭环 。
从投资运作来看 ， 公募REITs的投资标的并不是股票、债券等传统资产 。 创金合信基金有关人士则向采访人员指出 ， 国内的公募REITs的特征为以上市型公募基金大比例投资资产支持证券作为途径 ， 将基础设施项目股权实现上市 。
“与普通的公募基金比较 ， 公募REITs除了具备高度集中投资基础设施项目ABS的特点外 ， 在投资过程中也更加考验公募基金管理人的项目筛选、尽职调查、承做、运营管理等方面的能力 。 ”该人士进一步解释 。
他还强调 ， 与普通公募基金相比 ， REITs投资者应当更多考察底层基础设施项目的现金流稳定程度、运营管理规范程度和未来发展空间 。
公募REITs管理人之所以需要具备多方面的能力 ， 主要是由公募REITs本身特性所决定 。 一方面 ， 公募REITs管理人需要具备投资银行业务能力 ， 完成基础资产的尽职调查、分立、交易结构安排、项目申报、路演发行和上市一整套投行业务流程；另一方面 ， 公募REITs管理人还需要具备基础资产的运营能力 ， 尽力获得基础资产的稳定现金流分配给公募REITs的投资人 。 吴云举例说道 ， 公募REITs基金假定要投资一条高速公路 ， 就需要把高速公路的所有权或一定时期的未来受益权100%买过来 ， 不能有任何瑕疵 。 同时 ， 需要长期持有并运营这条高速公路 ， 为投资者创造收益 。
此外 ， 公募REITs产品审批流程也与普通基金存在较大不同 ， 前者的审批涉及多个部门 。 吴云谈到 ， “首先涉及到的政府部门是国家发改委 ， 需要向所在地的省级发改委申报项目 ， 由省级发改委审核完之后出具专项意见 ， 再推荐到国家发改委 ， 经国家发改委审阅之后 ， 再经过证监会的审批流程 ， 才能够取得公募REITs基金的发行许可 。 ”


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