REITs|公募基金备战不动产强调权益性导向( 二 )

2020-10-10

实际上，自2014年开始，国内已推出了一批在功能上与海外成熟REITs产品相似的类REITs产品，且初具规模。相关统计数据显示，截至今年3月末，境内各交易场所累计发行的类REITs产品一共有72单，已发行总规模是1379亿。但相比类REITs ，机构更看好即将落地的基础设施不动产REITs的发展潜力。
考验管理人综合能力
公开数据显示，全球已有40多个国家和地区推出了REITs产品，全球上市REITs总市值约2万亿美元，其中，美国REITs市场超过1万亿美元，是全球最大的REITs市场。有机构预计，中国公募RETIs市场有望达到6万亿元。
采访人员了解到，为开展公募REITs业务，部分基金公司已经做了较为充分的准备。
创金合信基金有关人士表示，公司与股东方已经建立REITs项目协同机制，联动开展REITs项目的承揽、承做和项目评估；公司内部已经成立REITs基金管理部，具备项目投资管理、运营经验的人员已经准备就绪；目前已经有储备项目，正在进行尽职调查，同时将审慎准备申报材料。
吴云也透露，早在2008年，博时基金就开启了REITs研究工作，并且储备了大量的不动产投资领域专业人员；博时基金的全资子公司博时资本在2012年成立以来也操作了多单ABS和类REITs项目，具备相关投资和运营经验。公募REITs相关的通知和法规出台后，博时基金内部联合母子公司资源立刻组建了公募REITs的工作小组，并及时市场化招聘了多名具有REITs投资运营能力的专业人才，结合母公司强大的投研能力、销售能力以及子公司在不动产领域的投融资经验，来开展相关业务。
在吴云看来，经过长时间的储备，国内公募REITs发展路径已比较清晰，目前也是推出公募REITs的绝佳时点。“一方面，中国本身是基建强国，经过多年的发展，我国在基础设施领域已经储备了相当可观的体量，且一些基础设施资产的收益稳定性非常高，非常适合做REITs；另一方面，就加快项目资金周转的角度，基础设施投资是往往非常消耗企业的资本金，比如修建一条铁路或高速公路，投资期限往往比较长，负责基础设施建设和运营的企业需承担较大的资金压力。而公募REITs可以部分解决这类企业融资较难、融资成本较高的困境，加快企业资金流转，有利于国家基础设施项目建设的发展。 ”
尤其在当下，公募REITs有可能迎来较好的发展时机。吴云认为，受到疫情影响，未来几年无风险利率将处于中枢逐渐下移的过程中，而基础设施REITs产生的收益相对稳定，相比其他投资工具具有一定的比较优势。
另一方面，从基金管理人的角度而言，这一创新业务产品管理运作难度也不可小觑，这无疑是基金公司新的挑战。
上述创金合信基金有关人士认为，开展公募REITs业务，基金公司是面向投资者的REITs管理人， REITs业务是集投行业务、资产管理业务、公司治理能力于一身的复合型金融产品，基金公司作为基金管理人将成为协调各方资源、考察项目质量、运营管理项目、维护投资者利益的核心节点。
“REITs业务的难点是大多基金管理人团队刚刚组建，全市场也无REITs经验，需要不断摸索及通过实践和时间积淀经验。 ”他谈道。
日前，华泰证券(601688,股吧)资管结构融资部副总裁刘栋也在中经财富高峰论坛上指出， “基础设施公募REITs是今年最重要的一个创新探索方向，不仅对落实国家战略举措具有重要意义，也为资管行业带来新的发展机遇。基础设施公募REITs的结构进一步强化了券商资管作为管理人，尤其是同时拥有公募基金和专项计划‘双管理’牌照的资管机构的主力带头作用。 ”
（责任编辑：张洋 HN080）

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