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REITs|王艺军：长期看公募机构扮演买方角色，不存在利益冲突

从收益率的角度来看 ， REITs具有较高的收益率 ， 根据美国国家房地产信托投资基金协会（NAREIT）统计数据 ， 美国权益性REITs近20年的年均回报率达到13% ， 比同期的纳斯达克指数收益率高4% ， 比罗素2000指数高3% 。
在监管护航下 ， 基础设施公募基金REITs的脚步渐行渐近 。
9月27日 ， 上交所总经理蔡建春自今年8月履新该职位以来 ， 首次系统发言中公开表示 ， 推动公募REITs试点 ， 是资本市场助力构建新发展格局的“重要拼图” 。
9月22日 ， 中国证券业协会发布了基础设施基金网下投资者管理细则征求意见稿 ， 从明确注册要求、规范行为、压实中介机构责任以及建立差异化的自律措施等角度提出相关要求 。
不到一个月前的9月4日 ， 沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法》以及《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)发售业务指引》（下称《指引》）;深交所同时还配套发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引》 。
此前 ， 4月30日 ， 中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》) 。 同时 ， 证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿) 。
目前累计共有6份文件对于公募REITs的产品设计、交易规则等方面做出要求 。 目前构建出了怎样的监管框架？将要落地的公募REITs将有何特点？新京报贝壳财经采访人员采访了中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会委员、嘉实基金(博客,微博)董事总经理王艺军 ， 回答了以上问题 。
REITs|王艺军：长期看公募机构扮演买方角色，不存在利益冲突
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贝壳财经：本次提出的产品结构与国际市场主流的结构有何不同？国内产品结构是否过于复杂 ， 设计成本过高？
王艺军：
国内将公募基金与ABS进行结合 ， 这种同一实际控制人控制的“公募基金+基础设施资产支持证券”结构因为同一控制的原因 ， 本质上类似于国外REITs产品结构中持有底层资产的载体 。
贝壳财经：目前市场上已有不少类REITs ， 和公募REITs有何区别？
王艺军：
2014年以来 ， 我国境内依托资产证券化业务 ， 以私募方式开展REITs尝试；截至2020年7月 ， 国内交易所类REITs发行了75单 ， 规模超过1400亿元 。 类REITs为公募REITs的落地积累了丰富的资产类型；在类REITs市场产品中 ， 基础资产涵盖了物流仓储、写字楼、购物中心、工业厂房、酒店、高速公路等多种资产类型 ， 为公募REITs探索了不同的不动产类型 ， 积累了有益的经验 。
目前 ， 我国类REITs本质上是与原始权益人信用相关的债性产品 ， 而本次《指引》则突出了公募REITs的权益属性 ， 是典型的权益投资 。 回顾国内证券化市场的发展历程 ， 此次从类REITs到公募REITs的跨越 ， 实现了债性到股性 ， 私募到公募的双重突破 ， 具有重要的历史和现实意义 。
贝壳财经：公募REITs的基本业务框架将有何特点？是否与美国、日本等其他国家的业务框架类似、又有何不同？
王艺军：
从美国、新加坡及日本等境外成熟REITs市场来看 ， 基础设施公募REITs是优质基础设施不动产的上市 ， 是“资产IPO” ， 通过采用询价发行可以合理匹配市场需求与市场估值 。 《指引》以及配套的交易所业务细则 ， 在定价、发售、交易等关键环节都借鉴了境内股票市场制度 ， 同时匹配基础设施公募REITs产品的特有属性 ， 作出了区别于股票的特有安排 。 国内基础设施公募REITs从目前的颁布的指引和配套业务规则来看 ， 突出了“资产IPO”的实质 ， 符合国际惯例 。 因此国内基础设施公募REITS总体业务框架和国际市场相类似 。 显著区别在于 ， 我国基础设施公募REITs充分考虑了投资者的利益 ， 出于保护投资者的角度 ， 在《指引》及交易所配套业务细则中 ， 夯实了各金融机构参与方的权利与义务 ， 厘清了职责边界 ， 特别是公募基金管理人在基础设施公募REITs产品中的全方位职责 ， 强化工作协同 ， 又突出权责清晰 。


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