江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

REITs|陈星德：公募REITs是将资产IPO，或在二级市场被间接控制( 二 )


陈星德：
从活跃市场、降低风险的目的出发 ， 做市商无疑在世界范围内的主要金融市场中扮演着重要的作用 。 凭借规范、公开、富于竞争性的报价驱动机制 ， 做市商制度有效地保障了交易效率、提高了市场流动性、为市场提供了稳健运行的基础 。
贝壳财经： 目前引入了网下认购、场内及场外等不同认购方式 ， 你认为这些措施能否有效提高二级市场流动性？
陈星德：
前端的网下认购、场内及场外认购机制是一个良好与投资者充分询价交流过程 ， 价格上与投资者达成一致 ， 一定程度上确保二级市场价格稳定性和流动性 。
贝壳财经：REITs作为独立的于股和债的一个大类投资产品 ， 对于投资者来说 ， 应该如何理解和看待公募REITs？ 公募REITs的预期收益和风险如何？
陈星德：
REITs从资本市场汇集广大投资者的资金 ， 通过高度专业化的运营团队持有和运营基础设施等物业 ， 将获得的稳定、可持续的收入按比例分配给投资者 ， 是境外市场较为成熟的金融产品 。 REITs和高杠杆、高风险的地产开发和投资不同 ， 其收益主要来自于持有不动产的租金收入分配 ， 适合长期投资 ， 是养老金和保险资金等长期资金的重要投资标的之一 。 公募REITS具有以下特征：给不动产赋予了流动性 ， 相比股票和公司债券 ， 透明度高、投资多元化的REITs具有非常有竞争性的长期投资表现 ， 还能提供丰厚、稳定的分红 。
当然,REITs投资也存在一定的风险 ， 主要风险有：疲软的使用或者租赁市场；利率上升；不动产市场价格下滑；不利的资本募集环境；高负债水平以及对管理人信任度问题 。
贝壳财经：两个交易所都对收购及份额权益变动做出了一些安排 。 REITs将来也会像股票一样出现二级市场的收购和反收购吗?目前的制度安排目前参照股票市场的规则 ， 是否适用于REITs？
陈星德：
本次公募REITs是将资产进行IPO ， 若资产资质较好 ， 可能存在在二级市场被市场投资者举牌成为最大基金份额持有人 ， 对项目进行间接控制 。 因此 ， 《上市公司收购管理办法》也是同样适用的 。
贝壳财经：公募机构在其中是否又是买方 ， 又是卖方 ， 是否有利益冲突？证券公司也扮演类似于卖方的角色 ， 公募机构和证券公司如何厘清责任？
陈星德：
首先 ， 公募基金管理人在公募REITs中的角色是一种买方与卖方兼备的综合角色 。 公募基金管理人具备卖方的特征 ， 是因为在项目初始阶段 ， 基金公司需要与证券公司等中介机构密切配合 ， 对于项目进行先期的尽职调查、产品设计、提交发改委、证监会和交易所审查、推进项目IPO流程等 ， 相关工作与投行有些类似 。
而公募基金也贯穿整个项目生命周期中的管理人、运营者 ， 也就是所谓的买方 。 项目成功发行后 ， 公募基金管理人将直接履行REITs项目公司的股东和运营者的权力和职责 ， 努力提升项目公司的运营水平 ， 使项目公司持续产生利润 ， 资产保值增值 。
基金管理人对于项目公司的运营成效将会直接反映到公募REITs基金的二级市场价格 ， 实际上也是公募REITs基金业绩的体现 。
公募基金公司买方与卖方的角色并不存在利益冲突 。 作为卖方 ， 对于项目研究、尽调越充分 ， 那么后续对于项目的运营也能更好的把控 ， 项目本身的资产质量也更有保障 。 两个角色是前后贯通 ， 互相促进的 。
贝壳财经：博时、华夏等多家公募基金及中信建投等券商已先后发布REITs投研团队的招聘启事 。 公募基金不仅是投资者 ， 还是基金管理人 ， 你认为公募基金是否具有匹配的运营能力？
陈星德：
从产品角度看 ， 公募REITs虽属《证券投资基金法》下的公募证券投资基金 ， 但是和我们目前的公募基金产品相差迥异 。 例如：股票、债券等基金讲究分散化配置 ， 要求“鸡蛋不放在一个篮子里” ， 而《征求意见稿》要求80%以上资产持有单一基础设施证券全部份额 ， 基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权 ， 并豁免了“双十“规定 ， 是“把鸡蛋放在一个篮子里并好好照顾”的概念 。 又如 ， 目前基金管理公司奉行“华尔街规则” ， 即不参与上市公司的主动经营管理 ， 主要作为“旁观者”的被动投资角色 ， 采取买入或者卖出方式“用脚投票” 。 《征求意见稿》要求基础设施基金运作过程中 ， 基金管理人积极履行基础设施项目运营管理职责 ， 为此还需要配备有基础设施项目投资管理或运营经验的人员 。 此外在公募REITs在基金发行定价方式、估值方式、信息披露内容、利益冲突管理等方面具有很强的独特性 ， 这些都是值得我们关注的 。


推荐阅读


上一篇：REITs|王艺军：长期看公募机构扮演买方角色，不存在利益冲突

下一篇：REITs|公募REITs实现了债性到股性、私募到公募的双重突破