香江楼市为何迄今尚未崩盘且引发大湾区楼市大跌( 二 )

对于首置申请者来说，原本通过压测最低月入要求为HK$50,397 ，但现时即使不符压测亦可按足9成，最低月入要求大减近万元至HK$41,974 ，亦较承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相应之下必然上升。必须好好评估是否负担得来，否则难以应付突如其来的经济环境转变：
但自从林郑上台，各种发福利。最近的消息是：供款与入息比率对首置人士比较宽松，更可说是免压测，因为即使加3厘息后的压测不合格，只要DSR仍是50％，仍可叙造最高8成或9成按揭，只是其保费会因应风险因素作额外调整。不过金管局亦提醒银行，如借款人未能通过对整笔贷款的压力测试，银行仍须计算借款人在压力测试的供款入息比率，作为评估借款人还款能力的参考。因此，部份大行如汇丰银行，则因应新政策发出内部指引，提出若压测下之供款占入息比率已超出65% ，即使基本供款占入息比率不超于50% ，亦需因应个案作审批，批核条件包括借款人须为固定受薪人士。至于不计算按揭保险部分，一般为六成按揭，申请人仍需符合压力测试下的供款与入息原有要求。第三，香江住宅没有公摊面积。神州房价都包含公摊面积。而2012年12月，香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规，二手房销售先行提供“实用面积” 。 2013年4月，《一手住宅物业销售条例》开始实施，新房只能用实用面积来标准面积，以“每平方呎/平方米”来表示售价。尤其是对于新房，不按照“实用面积”标注可能吃上官司，被罚款100-500万港币，判处3-7年监禁。对二手房，香港地产代理监管局强制要求，中介销售过程中向二手房购房者分别提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署还准备了全港所有经评估的二手房“套内面积”资料，供公众查阅。新房计价标准逐步传导到二手房领域。第四，香江的一手房和二手房同样受欢迎。在内地，大家一般更偏爱新房，一来新房一般在新区，价格相对低一些，未来升值空间更大。二来内地的二手房建造时间久远，保养不妥当，质量问题不少。同时，有些旧楼没有电梯，出入不方便。这就造成大多数内地人偏向购买新房。但是在香港，二手房和新房一样受欢迎。香港的二手房除了供应数量比一手多，遍布全港各区，其单位面积及地理位置亦有优势。一般来说，二手房楼龄越大，单位实用率越高，而且其总单位面积也会较大。如60年代发展的美孚新村、70年代的太古城、80年代的红磡黄埔花园等，单位实用率均超过八成，是香港二手房经典的楼盘代表。这些二手房建成多年，小区经过多年发展，无论街市、交通、康娱设施都比较齐全。即使近年来一手市场不乏新落成的豪宅楼盘，二手房还是有不少的捧场客。另一方面，购买二手房最大的好处就是可以即买即住，有现成的单位可以看房，无需等楼盘建成后才有得看。若买家认真做足功课，还有可能找到低于市价的笋盘。买入后经过悉心的装修和增值，过多几年更可能以高于买入价转手售出，以赚取差价。不考虑转售的买家，也可以考虑出租单位，平均都有3%上的回报（如果懂得议价和为房屋增值，更可做到4%甚至6%以上），为自己增加每月的被动收入。其实，这背后还有一个原因，是因为香江房产不用担心70年的产权问题，这个点到即止。第五，香江租售比要比神州一线城市还要高，楼买得好可“以租养供” 。据《2018全球城市租金回报率》统计，香港的租金稳中有回升，达到2.3%左右。而比较北上广的租金回报率则仅仅在1.41%-1.74%之间，与香港租金回报率有一定差距。虽然香港租金回报率近三年呈探底回升态势，相比国内一线城市仍旧有优势。所以在香港买房，如果按揭得当，实现以租养供是完全有可能的，就等于租客来帮你供房，这也是为什么香港人喜欢“藏富于楼”的原因了。对了，别忘了去年新政，香江人还可以在大湾区自由买房：
且港澳居民可以将内地自住住宅抵押给港澳银行：
综上所述，香江年轻人和神州年轻人谁的负担重，列位看官估计心里已经有数。TWO.点解香江楼市经过疫情冲击却未大跌？
点解香江楼市经过疫情而不跌？财迷查了一下，其原因很可能是因为热钱流入压低了楼市利息价格。自6月以来，有超过110亿美元的资金流入香港。银行体系资金充裕，不断拉低按揭利率。单月银行同业拆息（HIBOR）自3月底曾高见2.05厘（2.05%）后一直回落，至5月份平均一个月HIBOR已回落至0.83%：

香江楼市为何迄今尚未崩盘且引发大湾区楼市大跌( 二 )

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