香江楼市为何迄今尚未崩盘且引发大湾区楼市大跌
香江楼市长期是舆论关注之热点 。 在去年 ， 一些自酶体搞出了各种爆款文章 ， 其中不少很有意思的论点 ， 比如所谓的“香江年轻人绝望论”——渲染香江年轻人负担重 ， 各种绝望 ， 云云：
另一方面 ， 海外酶体则流行另一种论调：“香江楼市崩溃论”——即香江资本将远遁海外 ， 香江楼市会崩溃 ， 香江经济就要毁灭 ， 然后再连带大湾区被殃及（这有先例：比如08年香江出事 ， 很多港人卖内地楼自救导致深圳楼市腰斩 。 所谓“关外4988元/平方米起” ， “关内7380元/平方米起”等表述 ， 现在看来我等简直会觉得恍然若梦） ， 神州楼市也因此会轰然倒下 ， 云云 。说实话 ， 今年初疫情开始时 ， 财迷也很担心—— 97年亚洲金融危机 ， 香江楼市腰斩；03年沙士 ， 香江楼市再度大跌 ， 这都殷鉴不远 。 而今年疫情冲击远超97年亚洲金融危机和03年沙士的冲击——97年亚洲金融危机美股只熔断一次 ， 这次疫情美股熔断4次 。 03年沙士只是香江出问题 ， 死亡也就774人 ， 这次是全世界出问题 ， 死亡截至目前已经87万 。 更何况 ， 去年还出现运动 ， 那等于是双重冲击 。 按理说 ， 香江楼市不跌 ， 天理不容 。然鹅 ， 有意思的是 ， 有违天理的事情真的出现了 。 全世界疫情高峰期已经基本过去 ， 香江楼市却迄今没有大跌：
美联的楼价指数显示 ， 香江人的信心指数在上涨 ， 而注册卖楼的人则在下降（看不清图请点击放大并横屏 ， 下同）：
相关机构如摩根斯坦利甚至预测香江楼市会上涨：
要知道 ， 在18年末 ， 高盛都预测香江楼市要跌1/5：
辣么 ， 问题就来了： 问题1：香江（年轻）人供楼的负担和神州相比是否更重？ 问题2：去年运动和今年疫情冲击力都远超98年经济危机和03年沙士 ， 点解香江楼市没有大跌？ 问题3：接下来会否出现海外舆论所传言的香江楼市崩盘 ， 导致大湾区甚至全神州楼价大跌？ 接下来财迷就为大家一一回答上述问题：香江楼市为何迄今尚未崩盘且引发大湾区楼市大跌。ONE.香江年轻人房贷负担是否比神州同龄人更重？
直接说结论：香江年轻人的房贷负担并不比内地同龄人更重 。 这主要体现在五大方面： 第一 ， 香江房贷利率比神州低一半 。举个栗子 ， 2020年8月25日下午 ， 神州人民银行发布公告宣布：从10月8日起新发放的个人住房贷款定价基准从贷款基准利率转换为LPR ， 也就是贷款基础利率 。 根据规则 ， 按最近一个月（8月20日）LPR计算 ， 10月8日后新发放的住房个贷 ， 首套房的利率不低于4.85% ， 二套房不低于5.45% 。 实际上 ， 目前全国首套房贷利率和二套房贷利率都会略微高一点 ， 大致分别约为5%至6% 。而香江呢？最近香江房贷实际按揭利率仅为2%多的水平 ， 比国内的房贷利率便宜接近一半 。 而实际利率有时候还会更低 ， 无图无真相 ， 这是财迷认识的一位港漂在朋友圈帖的房贷利率：
具体如下：
也就是说 ， 这位朋友的房租已经可以覆盖房贷利率 。 他等于白赚一套房子 。看官或问：点解实际房贷会更低？ 原因如下：类似神州的固定利率和LPR两种房贷分类 。 香港银行提供的按揭计划也分为两类（实际上 ， 很可能是神州学的香江） ， 分别为以银行同业拆息（HIBOR）作基准的“H按”及最优息利率的“P按” 。 当香港市场资金充裕时 ， H按的开支一般都会较P按低 ， 即用H按供房会比使用P按省钱 。 当然 ， H按的息率会受市场不安定因素而出现波幅 ， P按就相对平稳 ， 即使加息也是缓慢上升 。这位朋友选择了H按 ， 自然更低 。这其实在提示我们：神州市场一旦资金紧缺 ， LPR会升高 。第二 ， 香江第一套房首付以前是两成 ， 最近最低可以到一成 。香港购房贷款基本流程如下：
其中 ， 目测列位看官对其他部分估计都没有问题 ， 但可能好奇神马是压力测试 。其实 ， 压力测试就是看看是否贷款利率上升几个百分点（基本上是3个百分点 ， 这三个百分点的意思是过去美联储加息的上限）按揭申请人的收入是否还能承受 。 另外 ， 根据金管局指引 ， 一般而言按揭申请人在申请按揭贷款时 ， 除了需要接受压力测试 。 按揭申请人／家庭的「供款与入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制 。 基本DSR上限为50％；于压力测试下 ， 假设实际按揭利率上升3个百分点 ， DSR最高只能为60％ 。所以 ， 压力测试其实包括两个方面： a) 按揭贷款利率上升3个点能承受 。b) 供款与入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR）最高只能60%（也就是贷款人的贷款不能超过其收入的60% 。以购买HK$600万单位为例 ， 承造80％按揭 ， 首期HK$120万 ， 以现行按揭利率2.375%计 ， 分30年供款 ， 月供HK$18,655；在压力测试之下 ， 假设按揭利率升3个百分点至5.375% ， 每月供款升至HK$26,875 ， 如果申请人不是首置 ， 其本人／家庭月入要达到HK$44,798才能达到DSR不逾60％的要求：
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