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深度解析长租公寓雷区：如何规避风险，防止入坑？

长租公寓又迎来了一波“爆雷” 。长租公寓的“爆雷”早在两年前便已出现 ， 其中不乏寓见、蛋壳、青客等知名公寓 ， 每发生一次 ， 便有全国各地无数租客与房东深陷其中 ， 遭受了财产损失 ， 不得不走上维权之路 。近期 ， 随着疫情影响 ， 长租公寓行业又发生动荡 ， 杭州、上海、深圳、广州等全国各地 ， 多家长租公寓疑似资金链断裂、接连“跑路” 。 仅在8月 ， 就有超过十家长租公寓被曝出现问题 。8月底 ， 友客公寓被曝出面临资金链危机 ， 不少房东和租客收到友客公寓工作人员发的短信 ， 称友客公寓资金出现问题 ， 自8月中旬便未给业主正式打款 。巣客公寓在合肥、武汉、成都等地运营超过万套房源 ， 有租客在接受采访时提到 ， 他一次性支付了约4万租金 ， 但在租完房子两天后 ， 就被迫从出租房里搬运行李 ， 房东已经换锁强制收房 。 亦有爆料者称 ， 租客的房租可能被财务私下分掉 。在此之前 ， 上海岚越公寓所在的办公地已经人去楼空 ， 其在通知中自称 ， 已陷入资金链断裂 ， 经侦大队已经对其进行调查 ， 调查期间公司总部大门暂时关闭 。上海、广州等七个城市先后发布风险提示或住房租赁资金监管措施 ， 提醒租客谨慎选择住房租赁企业 。深度解析长租公寓雷区：如何规避风险，防止入坑？
巢客杭州总部聚集的房客和租客 ， 图源钱江晚报细数近几年“爆雷”的长租公寓 ， 可以从中发现一些规律 ， 它们采取“高进低出、长收短付”的经营模式 ， 高价租入房源再低价出租 ， 一次性收取租客1-2年租金却按月向房东支付租房款 。随着长租公寓的扩张 ， 资金吃紧 ， 房东收不到租房款 ， 便强制收回房子 ， 租客没有房子可住 ， 剩余租金也难以拿回 。许多租客和房东没能避开长租公寓的“坑” 。 在长租公寓的层层“套路”之下 ， 如何规避风险 ， 成为一件需要重视的事 。“租金贷”套路多长租公寓的层层套路中 ， “租金贷”不得不提 。2018年8月20日 ， 长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称鼎佳）的破产 ， 揭开了租金贷的面纱 。鼎家的租客们在签约时 ， 长租公寓强调“押一付一”的交租形式 ， 但租客随后发现 ， 房租并非交给长租公寓 ， 而是通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP注册了账号 ， 交房租变成了还款 。鼎家宣告破产后 ， 租客讨不回押金 ， 还需每月给爱上街还钱 ， 鼎家也停止给房东支付租金 ， 一些房东不得不收房 ， 让租客无房可住 。为什么租客交了房租 ， 房东却收不到租金？很多房东与租客也是在之后才发现“租金贷”的坑 。“租金贷”模式 ， 是指长租公寓与租客签下租约的同时 ， 也和金融机构合作 ， 让租客签订贷款合约 ， 金融机构替租客支付了全年房租 ， 租客再向金融机构按月偿还租房贷款 。这也意味着 ， 长租公寓拿到全年租金后 ， 只需每月交付给房东房租 ， 再通过剩余的房租继续扩张 。不仅是鼎家 ， 青客公寓、蛋壳公寓等长租公寓都使用了“租金贷” ， 被“租金贷”的租客比例甚至在六成以上 。通过租金贷 ， 长租公寓提前拿到了扩张的资金 ， 但一旦企业无法盈利 ， 无法有持续的现金流 ， 就会出现资金链断裂的情况 。 最终租客和房东都要面临不同程度的损失 。在企业“爆雷”之前 ， 很多租客甚至不知道自己使用了“租金贷” 。一位青客租客曾告诉连线Insight ， 她在签约时 ， 就只是录了一段视频 ， 内容包括个人信息以及办理的业务 ， “告诉我说办理了19+2（付2个月的押金 ， 房租+押金分期19个月）的分期 。 ”当时她并不知道 ， “分期”就是“贷款” 。在她租房后不久 ， 就发现青客已“爆雷” 。 她刚刚毕业 ， 工作还未稳定 ， 身上就背负了两万多的贷款 。而“租金贷”还会牵涉到个人征信 。 据南方都市报报道 ， 一位自如租客提到 ， 他是在退租后偶然间查征信记录才知道自己背上过租金贷 ， 更不满的是 ， 在看房及签合同的过程中 ， 自如管家没有提供任何跟贷款相关的消息 。在发现风险时 ， 很多租客希望以退租的方式止损 ， 但问题并没有解决 。据北京商报消息 ， 多名租客反映在长租公寓美丽屋租房过程中被诱导贷款 ， 中途遇到退租不退贷的情况 ， 收到晋商消费金融的催款信息 ， 才发现租房中介并未结清贷款 ， 导致租客征信陷入逾期状态 。随着长租公寓玩家陆续陷入资金链断裂 ， 越来越多的租客陷入“租金贷”纠纷中 。低价租金背后的“庞氏骗局”不少长租公寓 ， 直接被质疑是假借租房之名的庞氏骗局 。近期 ， 长租公寓适享跑路后才被发现 ， 与之前爆雷的巢客本是一家 ， 疑似圈钱后跑路 ， 再转移到其他品牌 。今年8月 ， 一位名为“兜兜妈妈”的网友在腾讯新闻上爆料 ， 她在8月20日与适享签约 ， 并以押一付十二的方式付完近四万租金 ， 但不到十天就收到中介消息 ， 称适享公司疑似爆雷 ， 他们被总部踢出总群 ， 也联系不上法人 。根据“兜兜妈妈”与中介业务人员的聊天记录 ， 对方称 ， “上午还在正常上班 ， 下午公司总群就把我踢出来 ， 公司疑似跑路 ， 本人因工资未发 ， 现在也在维权 。 ”之后 ， 位于杭州西子国际C座23楼的杭州适享科技有限公司 ， 大门紧锁 ， 无人办公 ， 无论是房东和租客 ， 都难以找到维权的对象 。但在适享跑路之前 ， 该公司还曾以巢客的身份活跃 。 适享前身为杭州巢客房地产代理有限公司 ， 在2019年7月更名为巢客遇家 ， 直至2020年3月更为适享 。期间 ， 巢客还出现了多次变更实际控制人、最终受益人、法定代表人的情况 。


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