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龙湖|自律者恒强：楼市的“安全”命题与龙湖的“标准答案”

房地产正进入一个充满了不确定性的时代 。 经过20年的市场化浪潮 ， 红利消耗殆尽 ， 行业竞争进入“肉搏”阶段；楼市调控的常态化趋势 ， 尤其是融资环节的去杠杆 ， 使市场空间进一步被压缩 。 周期被抹平 ， 原有的增长惯性难以持续 ， 前方似乎充满未知 。
在这种背景下 ， 房企不得不面临一个现实：依靠资金杠杆来快速扩张的时代已经过去 ， 如何在保证安全的前提下 ， 实现规模和利润的适度增长 ， 成为企业的主要课题 。
这一调整看似简单 ， 但对于习惯了粗放式发展的行业来说 ， 要摆脱路径依赖 ， 实现增长方式的转轨和优化 ， 并不是一件容易的事 。
近日 ， 行业“优等生”龙湖集团发布2020年半年报 。 这份详尽的报告 ， 不仅体现了龙湖如何平稳度过疫情的影响 ， 还展现了公司长期修炼的产品战略、财务技巧和管理优势 ， 这些能力也将帮助龙湖穿越周期 ， 行稳致远 。
在充满不确定性的当下 ， 龙湖的做法就像一份“标准答案” ， 均好而稳健 ， 韧性十足 ， 有很强的参考价值 。
销售、利润双双增长
2020年伊始 ， 新冠肺炎疫情的汹涌来袭为经济发展按下了暂停键 ， 各行各业都在与这场前所未有的危机作战 ， 协力渡过难关 。 在充满不确定性的当下 ， 整个房地产行业都深受影响 。
弱环境之下 ， 龙湖集团依然坚守承诺 ， 交付出向上增长的业绩 。 期内 ， 龙湖实现合同销售1111.0亿 ， 同比增长5.2% 。 分区域看 ， 长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7% 。
同期 ， 龙湖实现营业额511.4亿元 ， 同比增长32.6%；其中物业发展业务营业额为452.5亿元 ， 同比增长32.4% ， 交付物业总建筑面积338.3万平方米 。
盈利能力也实现稳步提升 。 其中 ， 归属于股东的净利润63.4亿元 ， 减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元 ， 同比增长12.1% 。 毛利同比增长25.2%至157.5亿元 ， 毛利率为30.8% 。 核心税后利润率为14.6% ， 核心权益后利润率为10.3% 。
土地储备方面 ， 在疫情严峻、土地市场冷清的1季度 ， 龙湖瞄准优质项目 ， 赶在溢价高峰前抓紧补仓 。 1-6月 ， 共计新增53幅新地 ， 新拓3城 ， 新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米 ， 权益面积743万平方米 ， 平均权益收购成本每平方米6425元 。 按地区分析 ， 环渤海地区、西部地区、华南地区、华中地区及长三角地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的26.0%、23.0%、22.4%、16.8%及11.8% 。 目前 ， 龙湖约90%的货量值集中在高能级区域 ， 且成本合理 ， 为后续增长奠定基础 。
至2020年7月底 ， 龙湖已布局于全国范围内的61座城市 ， 项目获取的区位既聚焦一二线城市 ， 也围绕都市圈内城市群周边适度布局 ， 单项目的开发规模也都控制在适当水平 ， 为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础 。 截至今年上半年 ， 集团已售出但未结算的合同销售额为3021亿元 ， 面积为1770万平方米 ， 为集团未来核心利润持续稳定增长奠定坚实基础 。
在勤勉务实、踏实进取的过程中 ， 龙湖亦不忘履行企业公民之责 。 2020年8月 ， 龙湖集团正式成立ESG（环境、社会和公司治理）委员会 ， 建立覆盖全组织范围的ESG工作小组 ， 体系化开展ESG管控工作 ， 将可持续发展的国际化标准 ， 逐渐嵌入组织与战略架构 ， 使龙湖的向善根基更加稳扎稳打 。
截至今年6月 ， 龙湖集团公益已捐赠累积超过9亿元 ， 涉及教育文化、环境保护、市政安居、扶贫助残、抗震救灾等多个方面 。 鉴于在环境保护、社会责任及企业管治等方面的突出表现 ， 龙湖集团近日被纳入恒生ESG指数50家成分股之一 。
唯一的全投资级民营房企
在“房住不炒”的定位下 ， 降低杠杆率 ， 控制有息债务一再被强调 ， 尤其是疫情以来的融资宽松将难以再现 。 未来 ， 市场也更将利好高度自律的房企 。 龙湖集团依靠高度的克制与谨慎以及“天晴补屋顶”的未雨绸缪 ， 在今年初即把握窗口 ， 完成了数笔境内外再融资 。


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